[The Daily Star]ダッカの住宅地拡大は、同市の都市景観を特徴づける特徴であり、同市が国の活気ある首都および経済の中心地としての役割を担っていることから推進されている。この成長は、戦略的な計画と自発的な開発の融合を通じて実現しており、政府の政策と民間部門の投資の相乗効果を反映している。
ダッカは南はブリガンガ川、西はトゥラグ川、東はバル川、北はトンギ カル川に囲まれています。ダッカが 1905 年にイギリス領インド帝国の東ベンガルの首都となり、その後 1947 年に東パキスタンの首都となったときに都市化が始まりました。それより前の 1610 年に、ダッカはスバー バンガラーの最初の首都として設立され、皇帝ジャハーンギールにちなんでジャハーンギールナガルと改名されました。1971 年に独立したバングラデシュの首都となった後、その重要性は飛躍的に高まりました。
「ダッカは周辺地域よりも標高が高く、ブリガンガ川の川岸はジンジラ川よりも6～7フィート高い。約100年前、テジガオンの工業地帯は主要都市から遠く離れていたが、空港とともに北と東への拡張として発展した。都市は北に拡大し、西はトゥラグ川に接し、一方、バナスリやアフタブナガルなどの東部地域はビシュワロードまで土を埋め立てて人工的に開発された」と、BRAC大学気候変動・環境研究センター名誉教授のアイヌン・ニシャット博士は説明する。
ダッカの開発に向けた政府の取り組みは、住宅と商業の両方の空間を形成する上で極めて重要でした。1956年に東パキスタンでダッカ改善トラスト（DIT）として設立されたRAJUKは、当初320平方マイルの開発に重点を置き、その後1987年までに590平方マイルをカバーするまで拡大しました。2010年に導入された詳細地域計画（DAP）は、1995年のダッカ首都圏開発計画（DMDP）に続く、ダッカ市の開発計画の第3段階として機能しました。
RAJUK の 2022 ～ 2035 年の詳細地域計画 (DAP) は、ダッカの都市計画史上重要な節目となります。この計画は、1,528 平方キロメートル (590 平方マイル) の地域を対象とする、今後 20 年間の長期戦略を概説しています。この計画は、ダッカ首都圏全体で協調的な都市開発を導き、将来の成長を形作る柔軟な枠組みを提供することを目指しています。広大な地域を対象とするこの計画は、ダッカの予想される拡大と発展の軌道を強調しています。
この計画は、ダッカの中心部と周辺地域との間の接続性を強化することを目的としています。
• タラボ、ブルタ、プルバチャル、カリガンジなどの東部地域
• トンギ、ガジプール、およびその周辺地域を含む北部地域
• ナラヤンガンジを含む南部地域
• シャバール、ダムソナなどの西部地域とその周辺地域
• ケラニガンジを含む南西部地域
ウッタラのような成功したプロジェクトや、ラジュク氏が管理し、現在25,000以上の住宅用地を提供しているプルバチャルの進行中の開発は、ダッカの住宅に対する高い需要に対応する政府の重要な取り組みである。
都市化は政府と民間部門の両方の努力によって加速的に現実のものとなりつつあります。
「ダッカは、プルバチャル プロジェクトや、バシュンドラなどの民間開発によって拡大しています。都市化は、政府、民間部門、または官民パートナーシップによる取り組みに依存しています。メトロ レールと高速道路により、ミルプールからディアバリへの接続が改善されました。その他の重要な開発には、第 3 空港ターミナルと 300 フィート ロード地域があります。政府はまた、ガジプールに低所得者向けの賃貸アパート 12,600 戸を建設する計画で、これはダッカのさらなる発展にとって重要です」と、REHAB の社長である モハンマド. ワヒドゥザマン 氏は言います。
さらに、若い世代の願望、ライフスタイルパターンの変化、人口動態などの要因が、ダッカの継続的な拡大と首都への大量移住を促進しています。これらの傾向は、急速に増加する人口の住宅ニーズを満たす上で大きな課題となっています。
「人口が1億2千万人だったとき、2千万人が都市部に、1億人が農村部に住んでいました。今後10年間で、総人口は約2億人に達すると予想されています。この期間中、農村部の人口は1億人から8千万人に減少し、都市部の人口は2千万人から1億2千万人に増加すると予想されており、ダッカはこれらの人々の主な目的地となります」とアイヌン・ニシャット博士は説明する。
不動産会社は、この急成長する巨大都市の住宅部門にとって重要な動きとして、新たに開発され拡張された地域を戦略的にターゲットにしている。
「私たちはジョルシリ・アバション地区でいくつかのプロジェクトを開始し、すでに作業を開始しています。この開発は、ナラヤンガンジの近く、ルプガンジの先にある、バシュンドラの 300 フィート エリアの近くにあります。この場所の主な特徴は、その 55 パーセントがオープン スペースであることです。自然の湖の公園、車道、サイクリング コース、5 つ星ホテル、ゴルフ コースなどの施設があります。人々は今、緑豊かな環境での生活を楽しむために、これらのアメニティを求めています」と、シェルテック (プライベート.) 株式会社. の営業部長、AKM ラフィウル イスラムは述べています。
さらに、このプロジェクトはクライアントと会社双方にメリットのある、相互利益の機会であると考えていると付け加えた。また、クライアントの好みはより多様化しており、よりオープンな空間や低層のマンションへの需要が高まっていると指摘した。
「ダッカの新規開発地域では、現在いくつかのプロジェクトが進行中です。たとえば、ルパヤン ブイヤン エンポリアムとアシュリアでの進行中の土地開発、ダッカ南部のナラヤンガンジ近郊のルパヤン タウンの第 3 フェーズ、ノース サウス グループとの協力による 300 フィート プルバチャル地域の約 300 ビガをカバーする衛星都市の開設などです。さらに、ウッタラのルパヤン シティの開発に成功し、以前は放棄されていた土地を改造しました」と、ルパヤン ハウジング エステート リミテッドのマーケティングおよびメディア担当シニア マネージャー、モハンマド サミウル ハサンは説明します。
大量住宅は不動産の未来を象徴しており、不動産会社や開発業者の積極的な参加がなければ、そのプロセスは活力と効率を欠くことになります。彼らの専門知識と経験は、開発を成功に導き、タイムリーに進めるために不可欠です。
「政府は、新たに拡張された地域での住宅開発を奨励しています。詳細区域計画（DAP）では、容積率（FAR）によって設定された高さ制限は、ダッカ中心部の既存の不動産を再開発するよりも、新しい建物を建設したり、複数の区画を開発したりする人にとっては管理しやすいものです。しかし、交通機関やコミュニティサービスなど、他の基本的なアメニティも提供する必要があります」と、ランズ・プロパティーズの専門家は指摘しています。
彼は、これらのプロジェクトには相当な時間、ロジスティクス、労働力が必要であることを考えると、不動産開発業者に対するインセンティブ、補助金、税金の還付などによる政府の支援の重要性を強調しています。このような支援があれば、評判の高い不動産会社が新しい町やコミュニティ プロジェクトの開発に投資するようになります。
また、開発プロセスが計画性なく適切な監督なしに進められた場合、将来的にはダッカ中心部と新たに拡張された住宅地区の間にボトルネックが生じ、すでに世界で最も遅い都市として知られているこの都市に混乱を引き起こす可能性があると警告している。
クリーデンス・ハウジング社のチーフ・デザイン・コーディネーター、メヘディ・ハサン氏は、ダッカの開発計画、特にケラニガンジの開発計画について懸念を表明している。同氏は、民間の住宅開発がRAJUKの規制に従わずに急増し、計画外の成長による危険が高まっていると指摘する。建物が面積のわずか0.25%を占めるボシラなどの地域では、モハマドプールからボシラ橋までの混雑がすでに大きな問題となっている。ハサン氏は、これらの地域が最大開発能力に達した場合の将来的な影響について疑問を呈している。
効果的な計画は極めて重要であり、最適な結果を達成するには、ステップを慎重に優先順位付けすることが不可欠です。計画とタイムラインは適切に調整され、スケジュールどおりに実行されなければなりません。
REHAB の会長である モハンマド. ワヒドゥザマン 氏は、ダッカの土地やアパートの供給が限られていることを踏まえ、政府はダッカの役人に土地やアパートを割り当てるのをやめるべきだと提案している。代わりに、役人は政府の住宅を賃貸ベースで利用することを提案している。また、彼は プルバチャル の開発の遅れを批判し、このプロジェクトが今後 10 年以内に完成しなければ、その恩恵が失われる可能性があると警告している。ワヒドゥザマン 氏は、RAJUK は土地開発よりも道路建設を優先すべきだったと主張している。ウッタラ は成功例とみなされることも多いが、その土地の 20 ～ 30 パーセントが未開発のままであると同氏は指摘している。彼は、賃貸地の不動産開発には義務的な期限を設け、期限が守られなかった場合には再割り当てを行う規定を設けることを提唱している。
ダッカは依然として国内各地から人々が集まる主要な目的地であるが、都市の負担を軽減するための効果的な地方分権化の取り組みが欠如している。消防、水道、道路、レクリエーションエリア、学校、大学、病院などの必須施設を充実させることで、新たに開発された住宅エリアの魅力が増すだろう。持続可能な開発は強力な監視システムにかかっている。
ダッカの住宅に関する主要な規制機関であるRAJUKの議長は、市の拡大は政府と民間の取り組みの両方によって推進されていることを認めている。しかし、持続可能な開発を確保するには、RAJUKが監視機能と増大する責任を効果的に管理する能力を強化する必要があると強調している。
「私たちは、すべての開発を直接監督・監視できるように、新しく開発された地域に地区事務所を移転します。この変更により、人々は計画承認のために中央事務所を訪れる必要がなくなり、職員はそれぞれの地域の新しい建物を正確に監視できるようになります。また、第三者を任命し、主要な大学と協力してこれらの活動を精査し、私たちに報告し、これらのプロジェクトに関する調査を実施します」と、RAJUK会長のモハンマド シディクル・ラーマン・サーカー退役少将は説明します。
議長はさらに、建物、所有者、土地に関するデータが大幅に不足しており、それが効果的な監視活動を妨げていると指摘した。
「我々は軍事科学技術研究所（MIST）に、3か月以内にRAJUKの総合データベースを開発するよう依頼した。彼らはあらゆる種類のデータを管理し、紛失を防ぐために保存する。このシステムにより、誰でも我々のオフィスに来なくても自動的に情報にアクセスできるようになる」と彼は付け加えた。
さらに、彼は、ダッカの拡張の持続性を確保するためには、浸水、洪水、汚染、気候変動がもたらす課題などの問題に対処することが重要であると強調しています。これらの対策は、ダッカの持続可能な成長と回復力を促進するために不可欠です。
Bangladesh News/The Daily Star 20240915
https://www.thedailystar.net/supplements/your-property-guru/news/dhakas-expanding-horizon-3703341
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