[The Daily Star]グルシャン、バリダラ、バナニでは、過去 10 年間で住宅用不動産と商業用不動産の両方の価格が大幅に上昇しました。この急騰は、土地の不足、独占性、高品質のアメニティ、セキュリティの強化などの要因によって推進されています。
「グルシャン、バリダラ、バナニなどの地域は、望ましい公共施設のおかげで非常に人気があり、需要が大幅に高まり、結果的に価格も上昇しました。過去10年間で、これらの地域の不動産価値は他の地域と比較して40〜50％上昇しました」と、REHABの社長であるモハンマド ワヒドゥザマン氏は述べています。
同氏は、2000年にはグルシャンのアパートの平均価格が1平方フィート当たり2,450タカで最も高く、バナニとバリダラはそれぞれ1平方フィート当たり2,200タカと2,150タカだったと指摘した。「これらの地域では過去10年間で価格上昇が異常に急激だった」と同氏は付け加えた。
現在、グルシャンのマンションは1平方フィートあたり18,000～36,000タカで販売されています。バナニでは1平方フィートあたり15,000～19,000タカ、バリダラでは1平方フィートあたり22,000～30,000タカです。
「不動産価格の高騰は、土地の希少性による土地価格の高騰と密接に関係している。例えば、不動産会社は、バシュンドラのような他の裕福な地域と比べて、グルシャンの土地に最大6倍の金額を支払っている」と業界関係者は説明した。
さらに、これらの高級住宅地の中でも、特定のエリアでは価格が高騰している。「北グルシャンのマンションは南グルシャンのマンションよりも価格が高い。バリダラの外交地区は、安全な環境、手入れの行き届いた周辺環境、大使館や国際機関に近いことで知られており、特に高価だ」と関係者は付け加えた。
Bプロパティのビジネスインテリジェンス担当ゼネラルマネージャー、カーン・タンジール・アーメド氏も、「バリダラDOHSは、ゲートコミュニティ、優れたセキュリティ、静かな環境、高品質の住宅オプションにより非常に人気が高く、特に家族連れに魅力的です。バナニでは、11番道路と12番道路のアパートの需要が外国人居住者の間で特に高いです」と強調しました。
不動産価格は、立地に加えて、広い土地の利用可能性、原材料の品質、規制の遵守、土地所有者と不動産会社間の合意など、さまざまな要因によって影響を受けます。
BTI のエグゼクティブ ディレクターであるアイシャ シディカ氏は、これらの地域では高級アメニティの需要があるため、開発業者は価格を引き上げざるを得ないと強調しました。これらのアメニティを収容するために広い区画が必要な場合、開発コストは大幅に高くなります。「近代的な建物に適した広い区画の不足が、価格上昇の大きな要因です。理想的な区画サイズは 1 ビガで、ジム、プール、屋上レクリエーション スペース、庭園、散歩道、プレイ ゾーンなどのアメニティを設置できます。10 カタ未満の区画では、そのような施設を現実的にサポートすることはできません」とアイシャ氏は説明しました。
ダッカ、特に人気の高い地域では土地が不足しているため、開発業者は妥協しなければならないこともある。「私たちは、小さな区画に二世帯住宅を建てることが多く、潜在的な購入者の高い期待に応えるために、特別な特徴を取り入れています」とアイシャ氏は指摘する。
Bプロパティのカーン・タンジール・アーメド氏は、グルシャン、バナニ、バリダラで好まれるアパートのサイズが異なることを強調した。「バナニでは、最も人気のあるサイズは1,500～2,000平方フィートで、需要の72％を占め、2,000～2,500平方フィートで、需要の45％を占めています。グルシャンでは、より大きなアパートが好まれ、2,000～3,000平方フィートが需要の47.5％を占めています。バリダラでは、さらに広いスペースが好まれ、3,000～3,500平方フィートが需要の23％を占めています。しかし、バリダラDOHSでは、1,300～1,400平方フィートのより小さなアパートの需要が大きく、需要の67％を占めています」と同氏は付け加えた。
バングラデシュの不動産業界の大手数社が、これらの地域で積極的にプロジェクトを展開しています。北グルシャンにある BTI の マニフィコ は、高級アメニティとスマートホーム テクノロジーを備えています。バリダラにある ナヴァナ の ホデジャ パインウッド も注目すべきプロジェクトです。さらに、バリダラにある ベイ の チャヤニール は、セキュリティとプライバシーを強化するためにプライベート ロビーからアクセスできる、フロアごとに専用のシングル アパートメントを提供しています。これらの高級アパートメントに求められる機能には、歩道のある美しい庭園、インフィニティ プール、設備の整ったジム、ホーム オートメーション、輸入設備、高度なセキュリティ サービスなどがあります。
ラジダニ・ウンナヤン・カルトリパックカ（RAJUK）会長のモハメド・シディクル・ラーマン・サーカー少将（退役）は、詳細区域計画（DAP）と容積率（FAR）の概念について説明した。容積率は、道路から区画までの近さや特定地域の人口密度などの要因に基づいて変化する。「例えば、グルシャン・バリダラのFARは5.8ですが、グルシャン・バナニは5.7です。バリダラは人口密度が最も低いため、FARが最も高くなります」と説明した。
BTIのアイシャ氏は、RAJUK規制に従う建設業者と従わない建設業者の間の相違を指摘した。「規制に従わない建設業者は低価格で利益を上げることはできるが、規制基準を満たしていない」と彼女は語った。
彼女はさらに、法令遵守の問題から、企業が必要な入居証明書を発行せずにアパートを引き渡す可能性があると指摘した。入居証明書がなければ、規則で義務付けられているように、アパートを所有者の名前で登録することはできない。
シャンタ ホールディングス リミテッドのシニア ゼネラル マネージャー兼セールスおよびカスタマー サービス責任者であるシハブ アーメド氏は、建物が現地の法律、BNBC コード、および安全基準に準拠していることを保証するために、入居証明書 (OC) を取得することが必須であると強調しました。RAJUK によって発行されるこの証明書は 5 年間有効で、期限が切れる前に更新する必要があります。「シャンタ ホールディングスでは、これらの規制を順守することが開発プロセスの標準的な部分であり、すべてのプロジェクトがすべての法的要件を満たしていることを保証します」と同氏は述べました。
OC は、法的居住や不動産登録または譲渡に不可欠ですが、不動産価格に直接影響を与えるわけではありません。不動産価値を決定する上で、立地、アメニティ、デザイン、市場需要などの要素の方が重要です。また、シハブ氏は、不動産パッケージの一部として含まれることが多いプレミアム品質の設備や設定が、アパートの価格に大きな影響を与えることも強調しました。
シハブ・アーメド氏は、「シャンタのアパートメントはすべて、国際的に有名な衛生器具、高品質の床材、モダンなキッチン仕上げなど、高級な設備で仕上げられています。これらの特徴は、美観を高めるだけでなく、機能性も向上させます。顧客が物件をカスタマイズしたい場合は、特注価格で行うことができます。最終的には、このようなカスタマイズによってアパートの価格が変動する可能性があります。」と述べています。
REHABのモハンマド ワヒドゥザマン氏は、不動産所有者と不動産会社間の交渉パターンの変化も不動産価格の上昇に寄与していると考えている。「以前は、その比率は主に60/40でしたが、過去10年間で50/50に変化しました」と同氏は説明した。
さらに、これらの地域の開発者は、プロジェクトを期限通りに完了することの重要性を強調しています。彼らは、購入者の信頼を維持し、顧客満足を確保するには、期限通りに完了して納品することが不可欠であると考えています。
Bangladesh News/The Daily Star 20240915
https://www.thedailystar.net/supplements/your-property-guru/news/guide-dhakas-real-estate-hotspots-and-their-property-values-3703346
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