[The Daily Star]バングラデシュは水平方向にも垂直方向にも成長しており、郊外や町の新たな土地に、より質素な建物に代わって新しい高層複合施設が建てられている。
土地の少ないこの国では、1平方キロメートルあたり1,300人以上が居住しており、世界で最も人口密度の高い国の一つとなっており、人口増加に伴い住宅や商業スペースの需要も高まっています。
しかし、開発は計画されていません。これは首都ダッカだけでなく、首都以外でも同様です。
「パキスタン時代にはダッカに関する計画がいくつかありました。しかし、独立後は適切な計画は立てられませんでした。ダッカを住みやすい都市にするという長期目標はなかったのです」と、クレデンス・ハウジング社のマネージング・ディレクター、ジルル・カリム氏は語った。
解放前の時代には、ダンモンディやモハマドプルなどの地域が計画的に開発されました。
それ以来、計画的に開発されてきたのは、プルバチャルとウッタラ地区のみである。そのうち、プルバチャルはまだ居住可能な状態にはなっていない。それ以外では、過去 50 年間、よく考えられた計画は立てられていない。
「それと並行して、我々はバングラデシュを完全に中央集権化した」とカリム氏は首都の過密状態について言及しながら付け加えた。1971年の独立当時、ダッカの人口はわずか70万人だった。現在では約2500万人が住んでいる。
「ダッカ以外の地域では工業化を確実に実現できなかった。今では誰もがダッカに集まってきているが、首都が負担に耐えられるかどうかは分からない。」
当局はクルナのような都市を開発し、それによって施設や雇用を確保し、人々がより良い機会を求めて首都へ移住しなければならないと感じるのを防ぐことができたはずだ。
その代わりに、港とスンダルバンス山脈に恵まれた都市クルナは、ほとんど活気のない街になってしまった。
卒業後の就職機会を求めてダッカに集まる若者だけでなく、政治家やビジネスマンも最終的に首都に到達することを目指しています。
「すべてがダッカに集中している。しかし、どれだけの負荷に耐えられるのか？国全体のことを考えなければ問題は解決しないだろう。」
不動産業界に20年近く携わってきたカリム氏は、バングラデシュは増加する人口の食糧安全保障を確保するために、農業に利用できる土地を保護するために垂直成長する必要があると語った。
「垂直栽培以外に選択肢はない。青唐辛子を輸入しなければならないという事実を考えてみてください。農地を失えば、作物はなくなるのです。」
我々の問題の多くは垂直的拡大によって解決できるが、政府はそのためのインフラ支援を提供しなければならないと彼は付け加えた。
カリム氏は、ダッカの住民の約90パーセントが賃貸住宅に住んでいることを強調した。
「ダッカの住民の大多数に住居を確保することができない。」
その理由の1つは、ダッカの不動産価格が高いことです。50万タカから1千万タカの価格帯のアパートに対する需要が非常に高いのです。
「しかし、私たちはこのグループを完全に見逃しています。これは大きなグループです。彼らは購入の意思はありますが、首都で家を買う能力がありません。」
彼は、サバールでは500万タカでアパートを提供できると語った。
「しかし、カルワン・バザールにオフィスがあり、息子がダンモンディ男子校に通っている人は、円滑な通信手段が確保されていないため、サバールに移転することはありません。
「ダンモンディまで30分で行ける信頼できる公共交通機関はあるのだろうか？もしそのようなインフラがあれば、サバールは発展していただろう。」
誰もがダッカに留まりたがっているが、交通渋滞があらゆる問題をさらに複雑にしていると彼は嘆いた。
選択肢の一つとしては、首都周辺の住宅開発が考えられます。しかし、公共交通機関の不足、優れた教育機関、医療、その他のアメニティの欠如が大きな障害となっています。
「ダッカだけではなく、国全体を視野に入れた長期計画が必要です。ダッカに来る必要に迫られる人がいないように、すべての管区都市に平等に優先順位をつけ、住民が必要とするものをすべて確保しなければなりません。」
「クルナやディナジプールのような地区ですべての医療施設が利用可能だったとしたら、誰がダッカに来るでしょうか？」と彼は語った。「考えてみてください。心停止の場合には、人をダッカに搬送しなければなりません。他のほとんどの地域には、心臓病を治療できる良い医療施設はありません。」
これらの問題に対処するには、官民連携の取り組みが必要です。
カリム氏は政策上の問題も指摘し、「残念なことに、適切な町の計画がない」と述べた。
ダッカの不動産開発は、政府が2022年に詳細地域計画（DAP）を策定した後、鈍化した。容積率が引き下げられたため、地主は新しい建物のために土地を譲りたがらない、と彼は述べた。
これにより土地価格が上昇し、ひいてはマンション価格も上昇した。
同氏は、DAPの改訂を6か月近く待っているが、この点に関しては何の進展もないと述べた。
「その結果、新しいプロジェクトを引き受けることができず、オフィス内の3、4つの部署が活動を停止しています。
どのようなルールに従うべきかが明確ではないため、建物の設計もできません。」
ドル危機によるタカの切り下げは状況をさらに複雑にしている。建設資材の輸入コストが高騰し、アパートや商業施設の価格も高騰している。
「ドルの価格が上がると、建設コストも上がる」と同氏は言う。「私たちはアパートを前払いで販売する。だから、コストの上昇は私たちにとって大きな課題だ」
マンション価格の上昇により購入者の数は減少している。
昨年8月の政変後、市場状況はさらに悪化した。
「政治的な不確実性により、新規予約は8月以降半減した。人々は非常に慎重になっているようだ。国政選挙が終わり、ドル相場が安定すれば、状況は正常化するかもしれない。人々は政治的安定の期間中は安心感を覚える」と同氏は語った。
「しかし、ドルの価格が上昇すれば、我々の存在は危険にさらされるだろう」とカリム氏は語った。
Bangladesh News/The Daily Star 20250216
https://www.thedailystar.net/business/economy/news/no-well-thought-out-urban-planning-the-past-50-years-3825116
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