[The Daily Star]政府は、ダッカの発展の指針となる青写真である詳細区域計画（DAP）の承認からわずか2年で改訂の可能性を検討しており、都市計画者の間で深刻な懸念が生じている。
都市計画家らは、主に不動産開発業者の要求によって提案された改正案は、すでに過密状態にある都市の人口密度をさらに高めることになるだろうと述べている。
彼らは、これらの変更が実施されれば、街の住みやすさが悪化するだろうと警告しているが、不動産開発業者は、急速に拡大する都市中心部の住宅需要の高まりに対応するために改正が必要だと主張している。
昨年の政権交代後、不動産開発業者らがDAP-2022に対する抗議を激化させた後、ラジダニ・ウンナヤン・カルトリパックカ（ラジュク）がこの改正案を起草した。
改正案は3月19日、暫定政権の顧問7人を含む評価委員会の初会合で議論された。
委員会は、改正案を最終決定する前に利害関係者の意見を求めることを決定した。
計画立案者を含む関係者は、4月17日に予定されている会議で草案に対する意見を共有することができる。その後、関係者との数回の会議を経て提案が最終決定される、と彼は付け加えた。
「このような変更は都市計画の基本原則に沿わず、開発業者の利益だけを目的とした高層ビルの無差別建設を助長することになるだろう。」
委員会は、改正案を最終決定する前に利害関係者の意見を求めることを決定した。
修正案が承認されれば、開発業者はほとんどの地域で建物の高さを2～4階分、床面積を増やすことが可能となり、人口密度が大幅に増加することになる。
バングラデシュ都市計画協会（BIP）のアディル・モハマド・カーン会長によると、特定の地域の人口密度は1平方キロメートルあたり5万人にまで増加し、居住可能な大都市の世界基準をはるかに上回るという。
アディル氏は、これはDAPにおける容積率（FAR）の変更提案によるものだとしている。
FAR は、居住スペースと非居住スペースを含む建物の全フロアの総面積と、建物が位置する土地の面積の比率です。FAR が高いほど、敷地面積に対する建物の容積が大きいことを示します。たとえば、FAR が 2.0 の場合、建物の総床面積は敷地面積の 2 倍であることを意味します。
DAP は現在、エリアベースの FAR システムを採用しており、市の中心部から周辺部にかけて FAR が徐々に減少します。
FARは不動産業界からの圧力により技術的な勧告なしに2023年に緩和されたが、新たな草案ではFAR承認制度を地域ベースではなく統一的な区画と道路ベースのものに変更することを提案している。
アディル氏は、このような変更は都市計画の基本原則に沿わず、開発業者の利益だけを目的とした高層ビルの無差別建設を助長することになるだろうと述べた。
例えば、区画ベースの測定を導入すると、バダの FAR は 2 から 3.4 に増加するだろうと彼は述べた。
現在のFAR値では、2カタ（1,440平方フィート）の土地に約3家族が住むことができる。アディル氏は、この提案が承認されれば、家族の数は6家族に増えるだろうと述べた。
「このような変更は、持続可能な限度を超えて人口密度を増加させ、各地区の独自の特徴を損ない、都市のバランスを崩し、ダッカの住宅コミュニティを破壊する危険をもたらすだろう」と彼は付け加えた。
BIP元会長のモハマド・ファズル・レザ・スモン氏は、既存道路ではなく計画道路に基づいてFAR値を変更する提案を激しく非難した。
同氏は、建物間のセットバック距離を厳密に維持し、住宅構造内の十分な日光と換気を確保する必要があると述べた。
建物のセットバックとは、家屋または建物と敷地境界線の間に必要な最小距離のことです。これは、道路や下の階に日光が届くようにするために建築基準法で義務付けられています。セットバックは、道路、川、氾濫原、既存の建物など、さまざまなエリアを保護するために必要です。
「火災の危険を防ぎ、安全を確保するため、狭い道路での高層建築を禁止し、６階建て以上の建物には防火対策を義務付けるべきだ」と同氏は述べた。
スモン氏は、2006年と2008年に行われた建物の高さ規制の改正が、2022年のDAPで部分的に変更されたと述べた。
「高さ制限の免除がさらに進めば、ダッカの人口密度がさらに悪化し、市の管理システムが圧倒されることになる」とスモン氏は述べ、暫定政府顧問らに対し、ダッカの住みやすさを損なう可能性のある変更は避けるよう求めた。
彼はまた、DAPの改訂を担当する技術委員会にバングラデシュ不動産住宅協会（リハビリ）が参加していることを批判した。「これは明らかに利益相反を生む。不動産業界が政策立案に関与することは容認できず、止めなければならない」
リハビリテーションの上級副社長リアカット・アリ・ブイヤン氏は、制限的な規制が不動産業界に打撃を与えていると主張し、提案された変更を擁護した。
「多くの地域で建物の高さを制限する新しいFAR規制により、住宅や商業施設に利用できるスペースが大幅に減少しました。その結果、多くの建設プロジェクトが経済的に実行不可能になりました」と彼は語った。
「むしろ、新たな規制により、急速に拡大する国内の都市中心部における住宅需要の高まりに開発業者が応えることがさらに困難になっている」と同氏は付け加えた。
ラジュクの主任都市計画者兼DAPプロジェクトディレクターのモハメド・アシュラフール・イスラム氏は、修正されたDAPの草案をすべての利害関係者に送り、フィードバックを得る予定だと述べた。
計画立案者を含む関係者は、4月17日に予定されている会議で草案に対する意見を共有することができる。その後、関係者との数回の会議を経て提案が最終決定される、と彼は付け加えた。
Bangladesh News/The Daily Star 20250328
https://www.thedailystar.net/news/bangladesh/news/move-revise-dap-bad-news-dhaka-3859156
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