[The Daily Star]ゴマティ川沿いの歴史都市クミラは、古代トリプラ王国にまでその歴史を遡り、古くからこの地域の重要な拠点となってきました。街のすぐ西に位置するマイナマティ遺跡は、6世紀から13世紀にかけてクミラが行政と文化の中心地として栄えたことを物語っています。
2011年に市制施行されて以来、クミラは着実に都市拡大を遂げています。その原動力となっているのは、N120（ダッカ・チャトグラム高速道路）とN114バイパスの整備による交通アクセスの向上で、国内の主要商業地区へのスムーズなアクセスが確保されています。さらに、クミラ輸出加工区（CEPZ）の存在は、新たな企業や雇用機会を誘致し続けており、都市部の住宅需要をさらに押し上げています。
中高層住宅の増加
かつては低層住宅と散在する商業ビルが中心だったこの街の不動産市場は、徐々に都市的な様相へと変化してきました。この変化は、垂直に伸びるスカイラインに最も顕著に表れています。
ナンディ・リアル・エステート会長、プラディップ・ナンディ氏 2011年にクミラが市営企業に昇格してから10年間は開発が勢いを増したが、市場はCOVID-19パンデミックの間、そして最近では前政権の追放後の政治的不安定さの中で深刻な打撃を受けた。
しかし、回復の兆しも現れています。「2024年12月以降、需要は再び上昇しています」と、ゴールド・シルバー・ホームズ社のディレクター、ザヒルル・カビール氏は述べています。プロジェクトは再開され、購入者の信頼も回復し、スカイラインは再び上昇し始めています。
MRCビルダーズ、ゴールドシルバーホームズ、ナンディ不動産などの地元の開発業者 「地元のデベロッパー以外にも、ダッカに拠点を置くSEL（構造エンジニア株式会社.）やブチといった企業が、ここクミラでプロジェクトを請け負ってきました」と、サルナ・クティル・デベロッパーズのナンディ氏は述べた。「しかし、ブチは2つのプロジェクトを終えた時点で事業継続が不可能になりました。彼らが維持している基準とそれに伴う開発コストは、クミラの市場が現在許容できる1平方フィートあたりの価格水準と一致していなかったのです。」
ホットスポットのマッピング
マンション需要は依然として堅調で、特にジャウトラ、バジチャガオン、バドゥルトラ、タルプクルパール、そしてナヌア・ディギやラニル・ディギ近郊の地域で顕著です。これらの地域は、公共施設、教育機関、交通の便の良さで知られ、公務員や民間企業の従業員から医師や事業主といった専門職まで、多様な顧客層を惹きつけています。「ナヌア湖の美しい景観とレクリエーションの場の豊富さは、近年、プレミアムバイヤーにとって最高の選択肢となっています」と、ナンディ・リアル・エステート社の会長は述べています。
クミラのアパート購入者には、様々な分野の専門職や、家族や将来の帰国のために住宅を購入する外国人駐在員が大部分を占めています。「クミラは他の多くの都市と比べて学校や大学が集中しており、教育環境が整っています」とナンディ氏は付け加えます。「だからこそ、ここで働く人々や、ある程度裕福な外国人駐在員の多くは、家族や子供たちをここに住まわせ、勉強させることを好むのです。」
クミラの不動産需要は、チャウダグラム、ラクサム、ノアカリ、フェニといった近隣地区からも増加しています。これらの地域の人々は、クミラでより良い教育・生活施設を求めているからです。「フラットの購入者は地元住民だけでなく、周辺地域からの流入も顕著です」と、MRCビルダーズのシパン・ダス事務次官は述べています。
垂直生活のコスト
クミラのアパート価格は過去10年間で着実に上昇しており、住宅市場の様相を変え、都市の魅力の高まりを反映しています。かつては手頃な価格で手頃だった定額家賃は、地価の上昇と建設費の高騰により急騰し、現在は立地、建物の質、設計、設備などによって1平方フィートあたり4,500タカから12,000タカの範囲となっています。
「2008年に市場に参入した当時は、1平方フィートあたり3,000タカから3,200タカの価格で販売していました」とプラディップ・ナンディ氏は述べた。「しかし現在、鉄鋼、セメント、レンガといった原材料費の高騰がデベロッパーへのプレッシャーを増大させ、最終価格を押し上げています。」しかし、ナンディ氏は、地元のデベロッパーが時間の経過とともに改善し、より信頼できる顧客基盤を築いてきたことを強調した。「多くの購入者は、質の高い仕事と迅速な引き渡しのために、20万タカから50万タカ、場合によっては100万タカ上乗せで支払う用意があります」と彼は付け加えた。
他のデベロッパーもこの価格上昇に同調している。MRCビルダーズ社のダス氏は、ジョウトラとバギチャガオンでは価格が1平方フィートあたり7,000～8,000タカに上昇しており、MRCはジョウトラで6,500～7,000タカ、西バギチャガオンで5,500タカの物件を具体的に提供していると指摘した。「わずか4～5年前は、フラットは1平方フィートあたり3,700～4,000タカで販売されていました」とダス氏は述べた。
市内の標準的なアパートの広さは、現在1,400平方フィートから2,300平方フィートの範囲ですが、ニッチな市場ではよりコンパクトで超高級な物件も提供されています。サルナ・クティル・デベロッパーズ株式会社.のナンディ氏は、「これまで800平方フィートから2,750平方フィートのアパートを販売してきました。より高級な物件では、ヨーロッパ基準の設備を備え、湖の北側に位置する角地で、通気性に優れたアパートを、1平方フィートあたり12,000タカまでという価格で提供しています」と語っています。
しかし、より手頃な価格帯の住宅地も存在します。ゴールド・シルバー・ホームズのカビール氏によると、「タルプクルパール、ジャウトラ、バドゥルトラといった人気の住宅地では、現在1平方フィートあたり8,000タカが相場ですが、アダラット地区、ガンチャール、トムソン橋周辺、ウィメンズ・カレッジといった地域では、1平方フィートあたり6,000タカ程度と比較的低価格帯となっています。」
価格が上昇する一方で、機能的なファミリー向けアパートから高級アメニティを備えた高級物件まで、利用可能なアパートの質と種類も増えています。価格が高騰しているにもかかわらず、土地価格の高騰を考えると、特に土地を購入して自分で家を建てるよりも、アパート暮らしの方が多くの人にとって手頃です。
ダス氏は、「市内の土地価格は極端に高騰しています。市内では、たった1ゴンダ（864平方フィート）の土地が2千万タカ（約2000万タカ）にもなります。600万タカから700万タカ（約100万タカ）でマンションを購入する方が、多くの中間所得層にとってははるかに現実的な選択肢です」と指摘しました。
経済と政治の不確実性により、新規予約のペースは現在やや鈍化しているものの、ほとんどのデベロッパーは、状況が安定すれば需要の上昇傾向が続くと考えています。
クミラの不動産の成功を阻んでいるものは何ですか?
不動産ブームにもかかわらず、このセクターはいくつかの課題に直面しています。パンデミックの影響で、特に中価格帯および高級住宅セグメントにおいて、売れ残り物件が大量に発生しました。建設コストの高騰、優良地の不足、そして手続きの遅延も、課題をさらに深刻化させています。
地元のデベロッパーは、市当局の承認手続きの遅さが成長の大きなボトルネックになっていると繰り返し指摘してきた。「ダッカでは、プロジェクトは6ヶ月でRAJUKの承認を得ることができます。しかし、クミラでは、すべての法律とBNBCの基準を満たしていても、3年から3年半かかることがあります」と、ゴールド・シルバー・ホームズのカビール氏は述べた。
毎月開催されるはずだった計画承認会議が、6ヶ月、あるいは1年も開催されないこともある。「前政権下では、1回の会議に3年もかかったこともあった」と彼は付け加えた。
MRCビルダーズのダス氏も同様の懸念を表明した。「2016年までは、計画に関する制限はそれほど厳しくありませんでした。しかし今では、9階建ての建物であっても、土地面積の要件は拡大し、承認は遅れ、プロセスは透明性を欠いています。」狭い道路における火災安全への懸念など、一部の制限は合理的ですが、その他多くの制限が開発を不必要に妨げているとダス氏は指摘した。
クミラの不動産市場は重要な岐路に立っています。アパート暮らしを受け入れる住民の増加、インフラ投資の増加、そして開発業者の関心の高まりにより、この都市は大きな都市変革を迎える準備ができています。
しかし、この成長を管理するには、手頃な価格と収益性、計画と拡張、規制と革新の間で微妙なバランスをとる必要があります。もしこの都市がこれらの力をうまく調整できれば、バングラデシュの住宅の未来を担う中規模都市のモデルとなる可能性は十分にあります。
Bangladesh News/The Daily Star 20250714
https://www.thedailystar.net/supplements/your-property-guru/news/skyline-transition-cumillas-changing-real-estate-tides-3938856
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