[The Daily Star]不動産開発業者からの根強い要求に屈し、政府は首都のほとんどの地域で、土地1区画あたりに建築できる床面積の上限、いわゆる容積率（FAR）を引き上げることに決めた。
これによりダッカの垂直方向の拡大が促進され、すでに過密状態にある都市に開発業者がさらに高いビルを上向きに建設できるようになる。
ダッカの詳細地域計画（DAP）2022の改正案によると、首都の68のゾーンのほとんどでFARが20～80パーセント上昇した。
FARとは、建物の延床面積と、その建物が建てられている土地の面積の比率です。例えば、FARが2.0の場合、延床面積は土地の面積の2倍です。
FAR が高くなると、特定のエリアに居住または勤務する人の数が増えることを意味し、混雑が生じてインフラに負担がかかる可能性があります。
草案によれば、キルケト居住地域では FAR が 2 から 4.4 に、ミルプール DOHS では 2.5 から 4.8 に、バダでは 2 から 3.3 に、ファリダバードでは 2 から 3.1 に、ランプラでは 2 から 3.5 に、ミルプールでは 2.8 から 3.4 に、バサボ-キルガオン地域では 2 から 3.3 に引き上げられている。
しかし、市内の高級住宅街であるグルシャン・バナニとダンモンディでは、すでに非常に高いFARがわずかに低下し、前者は5.7から5.5に、後者は5.1から5に低下した。
この改正案は、8月10日に住宅・公共事業顧問のアディルール・ラーマン・カーン氏が議長を務めた省庁の関係者会議で原則的に承認された。
この承認は都市計画者、建築家、環境保護論者、不動産開発業者からさまざまな反応を引き起こした。
都市計画者は、1,528平方キロメートルの地域に2千万人以上の住民が住み、すでに過重な負担を抱えているダッカ市の持続可能性が損なわれる可能性があると警告している。
バングラデシュ都市計画協会（BIP）のアディル・モハメッド・カーン会長は、FARの上昇は、開発業者が現行の規則で許可されているよりもはるかに高い建物を建てることができるようになることを意味すると述べた。
彼は例を挙げ、キルケト住宅地区では、現在、開発業者は5カタの区画に5階建ての建物を建設することが許可されていると述べた。新規則が施行されれば、開発業者は同じ区画に9階建ての建物を建設できるようになる。
「ダッカの人口密度は既に高く、深刻な交通渋滞が頻繁に発生し、雨季には冠水しやすい。FARの上昇はこれらの問題を悪化させるだろう」と、草案を最終決定した技術委員会のメンバーでもあるアディル氏は述べた。
彼は、追加の階の建設を許可すると公共サービスに負担がかかり、建物への光と空気の流れも減少すると指摘した。
市の計画担当者らは当初、FARを増やす案に反対していたが、最終的には不動産開発業者を含む他の利害関係者との行き詰まりを打破するためにそれを受け入れたと彼は付け加えた。
BIP元会長のモハマド・ファズル・レザ・スモン氏は、DAP 2022は、はるかに高いFARを伴った2008年の建築建設規則の下でダッカ市が目撃した無差別かつ無計画な開発を抑制するために設計されたと述べた。
「DAP2022のビジョンは、プルバチャルが別のウッタラになることを防ぎ、ダッカの新しい区（42、43、44、45）がバダ、センパラ・パルバタ、ミルバグのような地域にならないようにすることだった」とスモン氏は述べた。
彼は、改訂されたFARは不動産業界が予想していたよりもいくらか優れていると述べた。 DAPを改正する動きは、開発業者や土地所有者がFARの制限に反対し、2022年8月24日にDAPに関する官報が発行された直後から始まった。
昨年末、ラジダニ・ウンナヤン・カルトリパッカ（ラジュク）議員は、不動産開発業者からのロビー活動と圧力の激化を受けて改正案の草案作成を開始した。
2024年12月15日、政府はラジュク氏の管轄下にあるDAPの改正プロセスを監督するために7人からなる諮問委員会を設置した。
この提案は今年3月、暫定政府の顧問7人を含む評価委員会によって検討された。
この記者はアディルール顧問の携帯電話に数回電話をかけ、昨日はテキストメッセージも送ったが、応答はなかった。
質問に対し、環境・森林・気候変動省顧問のサイエダ・リズワナ・ハサン氏は、以前の政策から突然180度転換したDAP2022を受け入れるのは一部の利害関係者にとって難しいと述べた。
「REHABは現行のDAPにおけるFARに反対していました。ラジュク氏の提案を受けて、前回の会合で様々な専門団体の間でFARの改訂について合意に達しました」と、技術委員会メンバーでもあるリズワナ氏は述べた。
REHABは政府の動きを歓迎し、DAP 2022の修正はずっと遅れていたと述べた。
「FAR（敷地面積）に対する厳しい規制により、住宅・商業プロジェクトに利用可能なスペースが減少し、多くのプロジェクトが経済的に採算が取れなくなります。これは、増大する住宅需要への対応能力を阻害するものです」と、REHABのリアカット・アリ・ブイヤン上級副社長は述べています。
「FARは増加したが、DAPの一部の領域にはまだ満足していない」と彼は語った。
ラジュク市の主任都市計画者、ムハンマド・アシュラフール・イスラム氏は、この草案は今後、最終承認を得るためにDAP諮問委員会に送られる予定だと語った。
イスラム氏は、5年ごとにDAPを更新する規定が改訂計画の注目すべき特徴であると述べた。
「これを促進するため、ラジュク氏がDAPをアップグレードし改良するのを支援する技術委員会が1年以内に結成される予定だ」と彼は付け加えた。
Bangladesh News/The Daily Star 20250817
https://www.thedailystar.net/news/bangladesh/news/dhaka-set-soar-developers-have-their-way-3964091
関連
