[The Daily Star]かつては厳しい規則で規制されていたダッカの都市景観は、規制の段階的な緩和、容積率（FAR）の積極的な増加、関連法の施行の弱さにより、過去20年間で劇的な変化を遂げてきました。
専門家によると、ほぼ規制されていない垂直方向の拡張により、公共施設やインフラに大きな負担がかかり、交通渋滞が悪化し、市内の多くの地域で火災の安全性が損なわれている。
ラジュクの元主任技師でもあった都市計画家のエムダドゥル・イスラム氏は、グルシャン、バナニ、ダンモンディ地区の建物の高さはかつては3階建てまでしか制限されていなかったことを思い出した。
1980年代には規制が緩和され、6階建てまでの建物の建設が許可されました。
政府は開発業者の説得を受け、垂直的な成長を促し、空き地を保護するために、2008年に土地当たりの床面積制限（FAR）を導入した。しかし、実際には、この措置は事態を悪化させた。
「住宅需要を満たしながら水平方向のスペースを節約するというアイデアだった。しかしほとんどの場合、開発業者は垂直方向と水平方向の両方の拡張に走り、空きスペースをなくしてしまった」とエムダドゥル氏は説明した。
首都での建築規制の執行を委ねられているラジダニ・ウンナヤン・カルトリパックハ（ラジュク）氏の監視がほとんどなかったため、開発業者らは規則を完全に回避することに成功することが多々ある。
最近、3人のメンバーからなる政府機関が詳細区域計画（DAP）2022を改訂し、ほとんどの中心市街地でFARをさらに引き上げることを提案した。都市計画家によると、この動きにより、開発業者は既に過密状態にある首都にさらに高層建築物を建てることができるようになるという。
この提案は、10月19日に土地顧問のアリ・イマム・マジュムダール氏が議長を務めるDAP見直しに関する諮問委員会の会議で原則的に承認された。
バングラデシュ不動産住宅協会（REHAB）の上級副会長リアカット・アリ・ブイヤン氏は、この動きを歓迎し、この動きが住宅業界の停滞からの脱却に役立つだろうと述べた。
「不動産関連産業もこの恩恵を受けるだろう」と彼は付け加えた。
危険な道
バングラデシュ都市計画者協会会長で都市計画家のアディル・モハメッド・カーン氏は、ダッカ市の場合には世界的な都市計画基準が守られていないと述べた。
ダッカ市では伝統的に、区画ベースの開発（厳格な高さ制限のある小規模な区画）と、住宅、学校、オープンスペースを含むブロックベースのコロニーが共存していました。ダッカは当初、区画ベースの開発モデルを採用し、風通しと採光を確保するために高さを2.5階建てに制限していました。
しかし、住宅需要を満たす方法として開発業者が FAR を推進した後、2006 年の建築建設規則が制定され、すべてが変わりました。
彼らは建物を建設する際に、より多くのオープンスペースを残すと約束した。しかし実際には、近隣地域は不均衡な状況になっており、4階建ての住宅の隣に10階建ての高層ビルが建っている、と彼は述べた。
「先進国でも、高さ制限は地域の特色を保つために設けられています。高層ビルは商業地区に建てられるべきであり、住宅街の路地には建てられるべきではありません」とアディル氏は指摘した。
ほとんどの国では、住宅地のFARが2を超えることはめったになく、これは延床面積が土地の2倍の広さであることを意味する、と彼は述べた。
しかし、2008年の規制では、道路幅に応じてFARが3.5から6.5まで許容されました。これにより、狭い道路沿いに10階建てのビルを、幹線道路沿いに20階建ての高層ビルを建てることが可能になりました。今では、人力車がやっと通れる程度の路地に14階建てのビルが建っています。
アディル氏は、当局が消防車が通れないほど狭い車線を持つ混雑した地域に高層ビルの建設を承認していると述べた。「車が2台通行できないほど狭い道路もあるのに、開発業者はそこに高層ビルを建てたがる。まさに混沌だ」
多くの高層ビルは消防車やはしごでは到達できない。高いFAR（地上高）と引き換えにオープンスペースを約束した開発業者は、十分なオープンスペースを残さずに建物を建ててしまうことが多いと彼は述べた。
バングラデシュ都市計画協会元会長のモハマド・ファズレ・レザ・スモン氏は、FARが上昇すると都市部の人口が設計収容能力を超え、公共施設やインフラに耐え難い負担をかける可能性があると述べた。
たとえば、プルバチャルは当初 100 万人の居住者を対象に設計されましたが、後に 150 万人を収容できるように改訂されました。
人口密度（FAR）が上昇すれば、人口は600万人にまで急増し、公共施設やインフラに大きな負担がかかる可能性があります。まさにこれが、モハマドプルやダンモンディといった地域が既に苦境に立たされている理由です。
収容能力を超える住民数の増加は車両の急増につながり、市内の交通渋滞を悪化させるだろうと彼は指摘した。
計画外の都市拡大によるもう一つの悪影響は、日光の損失です。
4～5カターの小さな区画では、2階建てまたは3階建ての建物の居住者は毎日少なくとも2時間の自然光を得ることができます。しかし、隣接する区画に高層ビルが建てられると、近隣の住宅への日光が完全に遮られてしまうとスモン氏は言います。
インド、パキスタン、韓国、米国、オーストラリアのほとんどの住宅街では建物が3〜4階建てに制限されているのはこのためだと同氏は述べた。
詳細エリアプラン
2022年開発行動計画（DAP）では、道路幅と公共施設の規模に応じて、エリアベースのFAR（開発区域面積）の導入を目指していました。その後、開発業者からの要望を受け、首都圏のほぼ全てのエリアでFARが引き上げられました。
承認された計画では FAR の上限が 2 から 4.5 に設定されていましたが、2023 年 9 月に多くの地域で制限が引き上げられました。現在、グルシャン、バナニ、ダンモンディの住宅地域では FAR は 5 から 5.5 になっています。
「計画段階において、住宅地でFAR5や5.5というのは考えられない。狭い道路では2.5を超えてはならず、多くても3である。5.5に上げることは近隣地域にとって大惨事を意味する」とアディル氏は語った。
DAPのプロジェクトディレクターであり、ラジュク市の主任都市計画担当者でもあるモハメド・アシュラフール・イスラム氏は、住宅・公共事業顧問のアディル・ラーマン・カーン氏が率いる3人からなる小委員会が、すべての関係者と協議した後、DAP 2022を改訂し、提案を作成したと述べた。
同氏は、この提案は最近諮問委員会によって原則的に承認され、審査のためすぐに法務省に送られる予定だと述べた。
提案によれば、カジパラ、シェウラパラ、ジャトラバリ、バダを含むほとんどの中心市街地で FAR が引き上げられたが、ダンモンディやグルシャンを含むいくつかの地域では若干削減された。
アシュラフール氏は、洪水氾濫区域を単一のカテゴリーに統合し、侵入から保護すると述べた。国益に関わるプロジェクトを除き、農地での開発や建設は禁止される。
同氏はさらに、土地の面積が5カタ（3,600平方フィート）以上の場合、開発業者は下水処理場（STP）を設置することが義務付けられると述べた。
Bangladesh News/The Daily Star 20251025
https://www.thedailystar.net/news/bangladesh/news/dhaka-perilous-path-4018076
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