[The Daily Star]ダッカ、チッタゴンからガジプール、ラジシャヒ、クルナに至るまで、バングラデシュの主要都市は急速な発展を遂げています。巨額のインフラ投資と中流階級の急成長に支えられ、住宅や複合プロジェクトが増加するにつれ、スカイラインが上昇しています。政府の計画もこの成長を反映しており、新たなダッカ詳細地域計画（2022～2035年）は1,528平方キロメートルをカバーしています。この計画には、東はタラボ、ブルタ、プルバチャル、北はトンギ・ガジプール、南はナラヤンガンジ、西はサバールといった周辺地域が具体的に含まれています。主要な開発計画がこの傾向を如実に示しています。例えば、広大なプルバチャル郡区だけでも約25,000戸の住宅用地があり、当局は首都ガジプールの住宅収容能力拡大のため、12,600戸の賃貸アパートを新たに建設する計画です。
中流階級の住宅需要の増加
バングラデシュでは、中流階級の拡大が住宅需要の最大の牽引役となっています。ダッカをはじめとする都市では、所得の増加に伴い、戸建て住宅から高層マンションへのシフトが加速しています。多くの中間所得世帯が、新築物件よりも20～30%安い、より小規模なユニットや中古マンションを購入して住宅市場に参入しています。「ダッカの中古マンションは、新築物件よりも20～30%安い場合が多く、より幅広い層が購入しやすい価格となっています」と、Bプロパティのビジネスインテリジェンス担当ゼネラルマネージャー、カーン・タンジール・アーメド氏は述べています。
全国デベロッパー協会による最近の業界レポートによると、都市部全体で中所得者向け住宅の供給不足が続いており、需要は手頃な価格帯と中価格帯に集中している。REHABは、供給が一部の地域で高級開発物件に偏っている一方で、多くの中所得世帯は依然として正式な住宅の選択肢が限られていると指摘している。特にチッタゴンでは、アパートの価格はダッカよりも大幅に安く、堅調な需要につながっている。この傾向は地方都市にも見られる。ラジシャヒのデベロッパーは、専門家やビジネスマンがアパート暮らしを選択するケースが増えており、潜在的な購入者層が大幅に拡大していると報告している。しかし、価格上昇は購入可能性を脅かしている。ラジシャヒでは、COVID-19と建設価格の高騰により、一部の購入者にとって不動産価格が「手の届かない」状態になっていると多くの人が指摘している。つまり、「急成長する中流階級」が中心業務地区近くの高級住宅への需要さえも高めており、デベロッパーは高級住宅市場と低価格住宅市場の両方に対応せざるを得なくなっているのだ。
ゲートコミュニティと複合利用プロジェクト
開発業者はアメニティ、安全性、利便性を重視しています。多くの新規プロジェクトは、ゲート式、あるいは計画コミュニティとして整備され、警備、公園、敷地内サービスが整備されています。住宅ユニットとオフィス、小売、レジャースペースを組み合わせた複合開発は、利便性とライフスタイルを重視する中流階級の傾向を反映して、ますます一般的になっています。
マーケティング効果に加え、複合利用モデルは通勤時間の短縮やインフラ投資の集中化によって都市の効率性を向上させることができます。RAJUKなどの都市計画当局や複数の民間開発業者は、新規プロジェクトにおいて、雨水管理や居住性向上のための専用公共スペースなど、持続可能性対策を重視し始めています。地方の中心都市では、購入者が駐車場、遊び場、安定した給水といった実用的な設備を求める傾向が高まっており、開発業者はプロジェクト設計にこれらの機能を組み込むようになっています。
ダッカ郊外への開発の移行
ダッカ中心部以外では、特に拡張が顕著です。新しい高速道路や橋の開通により、住宅地が開拓されています。パドマ橋はその好例です。南部の21の地区を首都ダッカと結んだことで、ダッカ・マワ・バンガ高速道路沿いに「住宅ブーム」を引き起こしました。現在、この高速道路の両側には区画やゲーテッド・コミュニティが広がり、ダッカから1時間以内でより環境に優しく手頃な価格の住宅を求めるバリサルやクルナの購入者のニーズに応えています。同様に、ダッカの拡張計画はガジプール、ナラヤンガンジ、サバールなどの都市にも及んでいます。政府がガジプールに1万2600戸のマンションを建設する計画は、この傾向を如実に示しています。ビルディング・フォー・フューチャーのシニアマーケティングマネージャー、カムルル・アーサン・ルーベル氏は、「ダッカはあらゆる方向に拡大しており、特にダッカ・シレット、プルバチャル、ダッカ・マワの高速道路沿いで顕著です。チッタゴン出身者はプルバチャルに定住する傾向があり、南ベンガル出身者はダッカ周辺地域にますます惹かれています」と述べています。チッタゴンの市場も同様に外向きに拡大しています。バンガバンドゥ工業都市やカルナフリトンネルといった大規模な産業プロジェクトにより、隣接するミルサライ、アンワラ、シタクンダ地区の住宅供給が活発化しています。ラジシャヒでもスカイラインが変貌を遂げています。かつては低層住宅が中心でしたが、近隣地区からの移住や新規開発によって、今では高層ビルが立ち並んでいます。同様に、クミラの住宅市場も主要高速道路の改修に伴い活況を呈し、街の様相は中層住宅へと変化しています。この拡大は広範な傾向を反映している。計画担当者らは、バングラデシュの都市人口が現在の約2千万人から2033年頃までに約1億2千万人に急増すると予測しており、各都市が競って新しい住宅を増設している理由を強調している。
市場ダイナミクスと金融
住宅ローンは依然として不動産市場の成長を左右する重要な要素です。銀行やノンバンクは住宅ローンの提供を拡大していますが、高金利と厳格な融資基準が、多くの中間所得層の借り手にとって依然として利用を制限しています。そのため、不動産開発業者は段階的な返済方法の提供や住宅ローン提供業者との連携を通じて、住宅購入の可能性を高めています。中古住宅市場は、価格に敏感な買い手に住宅購入への新たな道筋を提供することで、引き続き住宅市場の安定化に貢献しています。
バングラデシュの都市が近代的でコネクティビティに富んだハブへと進化するにつれ、不動産は進歩のバロメーターであると同時に、触媒としての役割を果たし続けています。今後の課題は、こうした都市変革が包摂的、持続可能、そして強靭であり続けることを確保することです。成長によって、スカイラインだけでなく、都市生活の質そのものも向上していくのです。
Bangladesh News/The Daily Star 20251028
https://www.thedailystar.net/supplements/growth-grid/news/urban-growth-and-real-estate-4020921
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