[The Daily Star]インドで3番目に大きい地方都市であるクルナは、過去10年間、不動産業界において大きな発展段階を迎えています。この発展の原動力は、都市の特性、消費者の需要、開発業者の関与などの要因によって推進されています。
65平方キロメートルの面積を持つこの都市は、主に低層の建物と豊富な空き地で構成されている。公式統計は入手できないものの、市場関係者の推定によると、この都市には約50社の不動産会社が営業しており、60棟の建物で合計約500戸のアパートを開発している。
「2009年以来、不動産開発によるアパートの需要が高まっているのが見られ、建設を通じて目に見える変化が表れるまでにはさらに5年かかりました。過去10年間で、ダッカやチッタゴンに比べるとそれほど大規模ではありませんが、この都市は目立った変化を遂げてきました」と、クルナ大学建築学部の准教授SMナジムディン氏は述べ、不動産開発の2つの基本的な柱である土地と建物に言及した。
「都市化の余地は非常に大きい。市内の建物の80％は1階建てか2階建てだ」と彼は付け加えた。
クルナの動向は、ダッカやチッタゴンのような大都市圏とは一線を画している。伝統的に、クルナの住民はアパート暮らしを好んでいなかった。しかし、近年、意識に顕著な変化が表れてきた。
市内に長く住んでいる人がマンションを購入することはほとんどない。業界関係者は「マンションの購入者は、主に郊外から来た新しい住民や専門職、特に医師、エンジニア、政府職員、銀行員だ。教育施設の充実や市内への移住の意思といった要素が一般的に見られる」と語った。
「2014年に事業を開始した当時は、ダッカを拠点とする大手企業2～3社がプロジェクトを完了できなかったため、マンションを販売できるかどうか疑問でした。当初は顧客基盤が非常に少なく、ほとんどが開発業者のネットワークで構成されていました。プッシュセールとも言えるでしょう。過去10年間で、顧客数は増加しました」と、CDCプロパティーズ・バングラデシュの事業部長、MDアティクル・ラーマン氏は語った。
アパートについては、ニララとKDAが計画しているエリア、およびソナダンガの第1フェーズと第2フェーズが、市内の他のエリアと比較して公共施設が充実し、最高の立地条件にあることから、非常に人気があります。これらのエリアでは需要が高まり、その結果価格が上昇しています。アフサン・アフメド・ロード、シャムスール・ラーマン・ロード、カビール・ロードは、古くからある裕福な地区として定着していますが、引き続き強い需要があります。一方、市内の他のエリアでも、ペースは遅いものの、開発が進んでいます。
アパートは、主にサイズ、価格、場所によって3つのセグメントに大別されます。プレミアム アパートは通常、2,800 ～ 3,000 平方フィートの範囲で、主にソナダンガ第2フェーズとニララに位置し、価格は1平方フィートあたり7,000 ～ 8,000 BDTです。2番目のセグメントは、1,400 ～ 1,500 平方フィートの広さのアパートで、1平方フィートあたり約5,500 ～ 6,000 BDTです。現在、約1,000平方フィートのアパートが1平方フィートあたり4,000 ～ 5,000 BDTで販売されています。
「当社のアパートの低価格帯は現在、1平方フィートあたり約5,500タカです。2011年にクルナで不動産会社として事業を開始したとき、価格は約1,800タカから2,000タカでした」とナンダン・デザインのディレクター、アルシャド・ホサイン氏は語った。 「アパートの価格は土地の価格と密接に関係しており、バングラデシュの他の主要都市と同様に、クルナ市でも土地の価格が上昇している。過去5年間で、これらの地域の土地の価値は30〜50％上昇した」と彼は付け加えた。
マンションの価格動向に影響を与えるその他の要因としては、原材料費の高騰や地主との分担率などがある。2014年の価格は1平方フィートあたり約1,800～2,000タカだった。2015年には約3,500タカに上昇し、2019年には4,200～4,500タカとなった。「原材料費の高騰はダッカと同様のパターンで不動産価格に影響を与えています。しかし、以前は30％だった分担率が現在40％に上昇し、価格動向に大きな影響を与えています。それに伴い、土地価格も30～50％上昇しています。現在、アフサン・アフメド・ロードなどの一等地では、1区画の価格が約70万～1千万タカとなっています」とCDCプロパティーズのMDアティクル・ラーマン氏は述べた。
2024年、市内では地元で育った不動産会社が急増している。「市内で営業している会社のうち、顧客の需要を満たしながら品質を維持し、業績が好調なのはわずか4～5社だ」とクルナ大学の建築家SMナジムディン氏は述べた。同氏は、これらの会社は需要重視で信頼できる市場の構築に努めていると述べた。市場関係者によると、シスヴァス・デベロップメント社は、信頼性に優れ、他の数社と並んで顧客の需要に一貫して応え、市場リーダーとしての地位を確立している。
クルナでは初期投資が非常に高額になるという点が主な課題で、初期段階で顧客を見つけるのが難しい。さらに、土壌条件により基礎工事のコストも高額になる。
「市場はまだ成長中なので、信頼が大きな役割を果たします。クルナの人々は、プロジェクトが完了するかどうかを見極めるために、進捗が目に見えるプロジェクトを購入することを好みます。プロジェクトの後期段階では、販売率が高くなります。初期投資の支援は、ここのすべての企業にとって非常に重要です」と、CDCプロパティーズのアティクル・ラーマン氏は語った。
業界の専門家は、アパートを購入する前に、その会社のポートフォリオを徹底的にチェックするよう勧めている。「多くの会社は規則や規制に違反し、品質を妥協することで、1平方フィートあたり約1,000タカという低価格でアパートを提供している」と業界関係者は語った。
不動産開発は、特定地域の経済成長と密接に関係している。この文脈で、クルナ大学の都市・農村計画教授タンジル・ソウガット氏は、かつては重要な産業拠点として知られていたクルナが衰退していることを強調した。他の2つの重要な部門である漁業と二次加工産業は大きな成長を遂げておらず、新たな産業基盤も生まれていない。クルナ開発局（KDA）の報告書によると、クルナ市の収入源は主にサービス部門である。
「都市の地域経済がサービス業に大きく依存していると、経済の活力が失われます。都市は発展の面で停滞し、拡大していません。需要がないため、道路もそれに応じて整備されていません。市内の空き地もそれほど圧迫されていません。お金がある人は、低所得者から高所得者まで、都市郊外の土地に投資します。アパートベースの開発と比較して、土地への投資率が高いのです」と彼は付け加えた。
課題となっているのは、クルナ市の周辺地域での土地開発が非常に非公式かつ非体系的な形で行われていることだ。ソウガット教授は、市の開発方法が将来的に取り返しのつかない課題をもたらす可能性があり、一部の地域ではすでに道路が狭いなどのアメニティの不足による問題に直面していると指摘した。
「区画を作って土地を販売している住宅会社は、いずれもクルナ開発局（KDA）から認可を受けていない。適切な計画、施行、そして強固な経済基盤の構築が極めて重要だ」とタンジル教授は付け加えた。
建築家のSM・ナジムディン氏は、不動産開発に関連する事柄について地元住民を教育することが最も重要であると強調した。
市場の専門家や専門家は、パドマ橋による通信インフラの発展が人々の生活の向上に重要な役割を果たすことを期待している。
Bangladesh News/The Daily Star 20241225
https://www.thedailystar.net/supplements/your-property-guru/news/the-evolving-skyline-khulna-opportunity-ahead-3784101
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