[The Daily Star]常に変化するダッカの風景は、住民の嗜好やニーズの変化をはっきりと表しています。ほんの数十年前、バングラデシュ全土の人々が生活の向上を願って首都に移住し始めました。
大工から起業家志望者まで、彼らの到来によりダッカはビジネス発展の中心地へと変貌した。
しかし、バングラデシュの経済が長年にわたって成長するにつれ、低所得層、中所得層、富裕層の3つの階層すべてにわたって人口も増加しました。
これは、適切な住宅を手配する上で大きな課題をもたらしました。これは、ダッカのかつての平屋建て住宅が最終的により高い建物に取って代わられたことからも明らかです。
最近では、国内で急増している中流階級や富裕層の間で、職場近くの高級マンションの需要が高まっている。
その結果、グルシャン、バナニ、ダンモンディなどの主要地域で住宅プロジェクトが急速に実施され、ミルプールやウッタラなどのアクセスが困難な地域では注目されなくなった。
しかし、ダッカの接続性の向上を目指すいくつかの大規模開発プロジェクトにより、近年、国民の見方は変化している。
例えば、最近開通したダッカメトロ鉄道は、ミルプールやウッタラなどの地域と首都の主要地域との間の高速かつ低コストの輸送手段を提供します。
さらに、2023年初頭に開通するカルシ高架橋により、ミルプール、ウッタラ、バナニ、モハカリ、ダッカ空港間の交通が円滑化される。
これらの開発は長年にわたりマンション価格に少なからず影響を与えており、これらの開発に関係する地域やその近くの地域のほとんどでマンション価格が急騰している。
しかし業界関係者は、マンション価格が高騰している理由はこれだけではないと指摘する。
バングラデシュ不動産住宅協会（REHAB）のリアカット・アリ・ブイヤン上級副会長は、建設費の上昇により、ダッカのマンション価格は2024年の初めに上昇していると述べた。
しかし一方で、不動産会社は都市開発のための詳細区域計画（DAP）の制約を考慮して、新規プロジェクトの数を減らしている。
「また、7月から8月の政権交代後、マンションの売上は落ち込んでいる。その結果、マンション価格はわずかに下がっただけだ」と彼は付け加えた。
ミルプールのアパート価格がどのように変化したかについての意見を尋ねられたブイヤン氏は、この地域のアパートの価格は以前は非常に低かったと述べた。
「ミルプールのマンションの主な購入者は、かつては下層中流階級の人々だった。彼らはこの地域で自分たちのニーズと住宅価格のバランスをとっていたからだ。しかし時が経つにつれ、住宅需要の高まりにより、この地域のマンション価格も上昇した」と彼は付け加えた。
クリーデンス・ハウジングの主任設計コーディネーター、メヘディ・ハサン氏は、アワミ連盟政権が大衆蜂起によって追放された8月5日以降、需要が低迷していることから、一部の不動産会社は価格を引き下げていると語った。
「売り圧力が買い需要を上回っている」と同氏は付け加えた。
ハサン氏は、同国の金融部門が最近苦戦していることを指摘し、アパートを予約した購入者の多くが、必要な資金の調達が困難なため購入を取りやめていると述べた。
政府の開発計画が住宅価格にどのような影響を与えたかについて意見を求められると、同氏は、以前は誰も土地の購入を考えなかった地域で、現在ではこうした計画に近いことから需要が高まっていると述べた。
マンション販売の動向について、ハサン氏は、業界は2009年から約10年間、好調な販売を享受していたが、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによりその進展が妨げられたと語った。
「その後、マンションの価格は上昇したが、需要は減少した」と彼は語った。
ハサン氏はさらに、ダッカのアパートは価格に応じてA、B、Cの3つのカテゴリーに分類できると述べた。たとえば、価格が最高70万タカのアパートはCカテゴリーに分類される。価格が800万タカから1200万タカのアパートはBカテゴリー、それ以上の価格はAカテゴリーに分類される。
「ミルプールの住宅需要のほとんどはBカテゴリーだ」と彼は付け加えた。
アシュアランス・デベロップメントの最高経営責任者アリフル・ラハマン氏は、原材料費、土地費、人件費の高騰によりマンション価格が上昇したと語った。
土地価格の急騰については、裕福な人々が後に莫大な利益を得るために売却する意図で複数の土地を購入してしまうことが主な原因の一つだと述べた。
「それでは、開発者はどうすれば安く建設できるのか？」と彼は疑問を呈した。
こうした背景から、彼は関係当局に対し、土地購入者が開発を全く行わずに土地を売却することを制限する政策を実施するよう求めた。
ミルプールのアパート価格について意見を尋ねられると、同氏は、その地域の価格は他の地域と同様に上昇しており、近いうちに価格が下がる見込みはないと述べた。
Bangladesh News/The Daily Star 20241225
https://www.thedailystar.net/supplements/your-property-guru/news/mirpur-balance-between-needs-and-affordability-3784136
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