[Financial Express]ダッカ、4月18日（バングラデシュ連合ニュース） - 賑やかなモハマドプル地区出身の退職校長、シャージャラル・カーン氏は、国の若者のために何十年も尽力した後、ダッカに自分の家と呼べる静かな場所を確保することを長年夢見てきた。
同じく引退を目前に控えた妻のレイア・アクターさんも同じ志を抱いている。
しかし、長年の努力で貯めた合計750万タカの貯金にもかかわらず、その夢は今や遠く、つかみどころのないものに思える。
「政権交代後、アパートを購入するために貯金を取り崩す自信がなくなった」とシャージャラル氏はバングラデシュ連合ニュースに語った。
「私の年金、夫婦の収入を合計しても、まだ足りないんです。登録料がさらに15％加算されます。到底、手が届きません」と彼は言った。
バングラデシュの中流階級の多くの人々と同様、シャージャラル氏も経済の不確実性と政情不安によって身動きが取れなくなっている。
かつては希望に満ちていた夫婦だが、今は将来に何が起こるか不安で行動をためらっている。
危機に直面して抑制された成長
かつては都市開発の要であった住宅部門は、今や多面的な課題の重圧に耐えかねて衰退しつつある。
最近の政権交代、暫定政府、建設費の高騰、詳細区域計画（DAP）をめぐる未解決の問題などが相まって、不動産業界は長期にわたる不況に陥っている。
さらに、15％の税金を支払うことで未申告の収入を住宅に投資することを認める規定の継続に関して当局が沈黙していることも、この分野の短期的な将来に暗い影を落としている。
買い手と投資家は不確実性と警戒心を抱き、待つことを選んでいる。
希望は地上ではなく数にある
しかし、こうした混乱の中、世界的な予測はより明るい見通しを示している。市場調査会社スタティスタ市場インサイトによると、バングラデシュの住宅市場は2025年末までに2兆7,500億米ドルに達すると予測されている。年間成長率は1.99%と予想されており、2029年までに3兆700億米ドルに拡大すると見込まれている。
住宅部門だけでも、2025年には2兆700億米ドルに達し、1.63%の安定したCAGRで2029年までに2兆2100億米ドルに増加すると予測されています。
中国は2025年に115兆4000億米ドルという天文学的な額で世界の不動産市場を支配する態勢にあるが、バングラデシュの不動産部門は都市化と人口増加に牽引されて着実に成長するとみられている。
売上は横ばい、急落
モハンマド. ラセル・ムクル、アシスタントゼネラルマネージャー（セールス） 「アパートの予約は大幅に減少した。区画の販売さえも減少している」と彼はバングラデシュ連合ニュースに語り、経営維持に苦戦する無数の中小規模デベロッパーの絶望感を反映している。
危機に追い打ちをかけているのは、原材料費の高騰だ。「アパートを建設するには280種類もの資材が必要です。鉄筋やセメントといった主要品目の価格は、インフレとDAPの影響を受けた地域の土地価格の高騰により、25%も上昇しました」と、イースタン・ハウジングの建設部長、ドーン・シャヘヌル・カビール氏は説明した。
この連鎖的なコストインフレにより多くの新規プロジェクトが事実上停止し、民間の住宅建設も停滞している。
その波及効果はサプライチェーン全体に及び、コア材料の需要は急落している。
過去5か月間、市場は停滞したままで、一部の不動産開発業者は支払い能力を維持するために原価以下で物件を販売している。
多くの企業は、スタッフの給与の支払いやオフィス諸経費の管理といった運営費を賄うのに苦労しており、経済情勢が好転すれば業績が回復することを祈っている。
中堅不動産会社のマネージングディレクターの一人は匿名を条件に、ダッカ全域で展開する30以上のプロジェクトのうち、200戸以上のマンションが未販売のままだと明かした。価格はまちまちで、バナスリーでは1平方フィートあたり5,500～6,000タカ、バシュンドラでは7,000～8,500タカ、ジャルシリ・ハウジングでは9,000～9,500タカとなっている。これらのユニットの面積は1,300平方フィートから2,850平方フィートまで様々である。
「2025年の売上高は昨年比で既に20%減少しています」と、シェルテック（プライベート）リミテッドの最高執行責任者、シャージャハン・ライハン氏は述べています。「政治的・経済的に不透明な状況下では、顧客は投資する準備ができていないのです。」
REHABはDAPを非難する：セクター
包囲下
バングラデシュ不動産住宅協会（REHAB）が警鐘を鳴らしている。
「政権交代後、実業家、官僚、政治家までも含めた主要投資家の多くが沈黙している」とREHABのリアカット・アリ・ブイヤン上級副社長は語った。
「未申告の資金を投資する窓口は閉ざされ、この分野への主要な資金の流入は遮断された」と同氏は語った。
論争の中心となっているのは、ダッカをより住みやすい都市へと再編するためにRAJUKが策定した詳細区域計画（DAP）です。2023年8月から施行されているこの計画は、激しい議論を巻き起こしています。開発業者側は、新たなゾーニング法は差別的であり、業界を停滞させていると主張しています。
「このDAPはまさに死の罠だ」とリアカット氏は警告した。「改正されなければ、全国の雇用を支えている産業そのものが崩壊の危機に瀕する」と彼は述べた。
ダッカのスカイラインをめぐる綱引き
匿名を希望したRAJUK当局者は、DAPの改訂版が完成に近づいており、大臣の承認後に間もなく官報に掲載される予定であることを確認した。
REHABはこの改正を歓迎しているものの、都市計画担当者たちは深刻な懸念を表明している。彼らは、政府が公共の福祉を犠牲にして企業の利益に屈していると主張している。
最も議論を呼んでいる変更点は、容積率（FAR）の緩和で、建物を以前よりも高く建てられるようになることです。
ミルプール：5階から7階建て
ウッタラ第3期：6階から10階建て
モハマドプル: 5 階から 7 階建て
バシュンダラ: 6 階から 8 階建て
グルシャン・バナニ：11階から12階建て
さらに、水域は水域としてのみ分類され、埋め立ては禁止され、農地は細分化されることなく明確に区分され保護される。
都市計画者は不正を訴える
バングラデシュ計画者協会（BIP）元会長のモハメド・ファズレ・レザ・スマン氏は言葉を濁さなかった。
「建物の高さを上げる前に、都市計画者や住民との協議は一切行われていない」と彼は述べた。「当局は既得権益者の意向に屈し、ダッカの住みやすさを犠牲にしている。」
彼は、ダッカを高層ビルが際限なく建つ都市に変えるというRAJUKの明らかな構想は、環境論理と社会的平等に反するものだ、と警告した。
「DAPと建築基準を改正する必要がある場合、透明性のある協議プロセスを通じて行うべきです。2007年と2008年に高さ規制が緩和され、その後2022年に再び規制が強化された例を私たちは見てきました。今、さらなる規制緩和は人口密度をさらに高め、都市の脆弱なインフラに過度の負担をかけるだけです」と彼は付け加えた。
成長と渋滞に巻き込まれた都市
国の不動産業界が野心と現実の間で宙ぶらりんの状態にある中、ダッカの都市景観の未来は依然として不透明だ。この街は、回復力と新たなビジョンを持ち、再び立ち上がることができるのだろうか？それとも、高層ビル群の聳え立ちと、揺らぐ信頼という矛盾の重みに押しつぶされてしまうのだろうか？
Bangladesh News/Financial Express 20250419
https://today.thefinancialexpress.com.bd/trade-market/housing-sector-volatility-soaring-prices-leave-middle-class-dreams-dashed-1744995497/?date=19-04-2025
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