[The Daily Star]不動産業者によると、詳細地域計画（DAP）の規制により、ダッカの増大する宿泊需要を満たすための住宅対応が制限されており、現在の都市政策は良いことよりも悪いことの方が多いと主張している。
「新しい規制は書類の上では良さそうに見えるかもしれないが、実際には手頃な価格の住宅を建てることはほぼ不可能になる」とバングラデシュ不動産住宅協会（REHAB）の副会長アブドゥル・ラティフ氏は語った。
ベーシック・ビルダーズ社のマネージング・ディレクターも務めるラティフ氏は、新しいDAPの容積率（FAR）制限がダッカの住宅需要に応える能力を阻害していると語った。
FARは、特定の土地にどれだけの床面積を建築できるかを定めています。新しい規則では、ダッカとその周辺地域の多くの地域で、建築可能床面積の上限が大幅に削減されました。
以前は10階から12階建ての建物が建てられた住宅街もあったが、新しい規則により現在は4階から6階建てまでに制限されている。
ラティフ氏によれば、この結果、建築可能なスペースが30～40パーセント以上失われ、多くの住宅プロジェクトが即座に経済的に実行不可能になるという。
「土地の価格は下がっていない。建設費は上昇している。しかし、1区画あたりの戸数を減らすように言われている。そんな計算は成り立たない」と彼は語った。
同氏はさらに、すでに進行中のプロジェクトはこうした政策転換により、再設計の必要性、コスト超過、あるいは全面的な中止に直面していると述べた。
政策的制約により供給が制限される一方で、建設業界の経済性は全般的に悪化しています。過去2年間で、世界的なサプライチェーンの混乱、インフレ、燃料費の高騰により、鉄鋼、セメント、レンガなどの主要資材のコストは30%近く上昇しました。
一方、経済の不確実性により購入者の信頼が損なわれているため、ダッカの多くの地域ではアパートの価格は横ばいのままとなっている。
「原材料費は上昇しましたが、需要は弱まっています。多くの買い手は様子見の姿勢を取っています。中には予約を完全にキャンセルした人もいます」とラティフ氏は述べた。
同氏は、ディーゼル価格の上昇と輸入関税の上昇により輸送・物流コストも上昇し、開発業者にさらなる負担をかけていると指摘した。
「現在、私たちは極めて薄い利益率で事業を運営しています。多くの企業にとって、もはや利益の出る事業ではありません」と彼は付け加えた。
「DAPは住宅密度の規制を推進していますが、その対象は間違った地域です」とラティフ氏は述べた。「ミルプール、バッダ、ウッタラの一部といった需要の高い労働者階級の地域では、開発業者は垂直的な成長を抑制するよう求められています。しかし、これらの地域こそ住宅需要への圧力が最も高い地域なのです。」
一方で、グルシャン、バナニ、バリダラといった高級住宅地は既に厳しい規制下に置かれています。市内の多くの地域では、「成長地域」に指定されている地域でも、公共交通機関、下水道、水道といった基本的なインフラが未整備であり、開発は事実上不可能となっています。
ラティフ氏は、ダッカのような複雑な都市では包括的な政策は機能しないと強調した。
「これほど多様な都市景観に、一つのルールを当てはめることは不可能だ。ダッカに必要なのは、的を絞った、データに基づいた計画立案だ」と彼は述べた。
人口増加の圧力に対応して、政府は、混雑を緩和するために行政機能と産業をダッカの外に移転することを目的とした戦略である地方分権化を推進してきた。
しかし、ラティフ氏は懐疑的な見方を崩さない。「省庁をガジプールやプルバチャルに移転するという話は出ている。しかし、これらの地域に人々が必要とするインフラ、雇用、学校、病院がなければ、誰も移住しないだろう」と彼は述べた。
同氏は、真の地方分権化には、公共サービス、公共交通機関、企業の移転に対するインセンティブへの多額の投資が必要だと付け加えた。
「今のところ、地方分権化は単なるスローガンに過ぎません。人々は、単に政府機関が移転したからではなく、生活が改善されたときに移転するのです。」
危機の痛手は中流階級と下流中流階級に最も大きくのしかかっている。彼らの多くは、都心部に小さなアパートを持つことを夢見て何年も貯蓄してきた。しかし、新規物件の減少、物件数の減少、そして価格の上昇により、その夢は急速に消えつつある。
「こうした政策が続けば、ダッカのほとんどの世帯にとって住宅は手の届かないものとなるだろう。すでに非公式居住地や計画外の住宅が増加している」とラティフ氏は述べた。
彼は、需要の高い地域で柔軟なFARを可能にし、官民パートナーシップを奨励し、手頃な価格の住宅開発にインセンティブを与えるような政策調整を直ちに行うよう求めた。
「私たちは計画に反対しているわけではありません」とラティフ氏は述べた。「バランスのとれた、包括的で、経済的に実現可能な計画を求めているのです。」
同氏は関係者との有意義な対話を求め、「不動産は単なる利益のためではない。人々の住居、尊厳、そして安定の権利に関わるものだ」と述べた。
Bangladesh News/The Daily Star 20250428
https://www.thedailystar.net/business/news/dap-hurts-home-buyers-rehab-3881721
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