[The Daily Star]ダッカの不動産市場のざわめきは、不均一さを増している。首都の一部地域では、価格表は頑固に停滞し、不動産開発業者はパンデミック以前の半分以下に落ち込んだ売上を懸念し、政策立案者は需要と住宅価格のギャップを懸念している。しかし、他の地域、特に新メトロ沿線地域では、依然として購入希望者が列をなしており、1平方フィートあたりの価格は徐々に上昇している。
この二重性が今日のバングラデシュの住宅市場を特徴づけている。一方では減速、他方では回復力と選択的成長である。
売上は好調だが、どこでもそうではない
開発業者によると、マンション販売の全体的なペースは急激に鈍化している。かつては月900～1,000戸程度だった販売戸数は、現在では360～400戸にまで減少している。不動産業者は、銀行融資金利が2桁になることも珍しくないことと、建設コストの不確実性に起因していると指摘する。唯一比較的安定しているのは中間価格帯の住宅市場で、特に1,000～1,500万タカ程度のマンションが依然として取引の大部分を占めている。
融資データもこの慎重な姿勢を裏付けている。フィナンシャル・エクスプレス紙によると、住宅ローンの伸び率は2024年度に前年の12.6%から7.5%に鈍化し、残高は1兆2,800億タカとなった。これは、家計が引き続き融資を行っているものの、前年よりも慎重になっていることを示唆している。
メトロがウッタラに新たな注目を集める
市北部は様相が異なります。MRT6号線の開通により、ウッタラはダッカで最も活気のあるサブマーケットの一つとなっています。デイリー・スター紙が引用した開発業者によると、高級マンションの建設費は現在1平方フィートあたり約8,000タカで、販売価格は1平方フィートあたり10,000タカを目指しています。実際には、マンションは1平方フィートあたり約12,000タカで取引されており、グルシャン・ストリートのような高額な費用をかけずに地下鉄へのアクセスを求める中間所得層の購入者にとって、ウッタラは魅力的な物件となっています。
ミルプールとウッタラは、新たな接続性とゲートコミュニティへの移行というトレンドを明確に結び付け、収益性の高い場所として浮上しています。
グルシャンとバナニは依然としてベンチマーク
一方、市内の伝統的な富裕層居住区は依然としてベンチマークとなっている。デイリー・スター紙とプロトム・アロ紙は2024年版で、グルシャンのアパートメントの価格を1平方フィートあたり18,000～36,000タカと評価しており、プレミアム価格帯にしっかりと位置づけられている。
一方、バナニは2024年に15,000～19,000タカの範囲で静かに引き締めてきました。同年12月までに価格は18,000～26,000タカにまで上昇しましたが、これは新規供給が限られていることが一因です。
バリダラは引き続き1平方フィートあたり22,000～30,000タカで推移しているが、ダンモンディとラルマティアは2024年末時点で15,000～25,000タカとやや低い水準となっている。これらの数字は、市場全体が減速しているにもかかわらず、ダッカのトップクラスの物件は希少性と名声に支えられ、価格決定力を保っていることを示している。
ミッドマーケットスプレッド
最も顕著な違いは中間価格帯で現れています。デイリー・スター紙の現地報道によると、バシラ・アパートメントは1平方フィートあたり5,000～6,000タカで、コスト意識の高いファミリー層の需要を反映しています。その他のベンチマークとしては、バナスリー（5,500～6,000タカ）、バシュンドラ（7,000～8,500タカ）、ジャルシリ・ハウジング（9,000～9,500タカ）などが挙げられます。
これらの地域を総合的に見ると、購入者が距離、インフラ、ブランドの評判を価格と交換していることがわかります。多くの場合、決定要因は単に住宅価格の安さだけでなく、通勤の利便性も関係しています。この傾向は、地下鉄路線の拡張に伴いさらに強まる可能性があります。
政策とコストが重くのしかかる
回復力を見せている地域でさえ、コスト圧力は高まっています。2026年度予算では、建設サービスに対するVAT（付加価値税）が7.5%から10%に引き上げられたほか、鉄筋などの投入財に対するVAT（付加価値税）も引き上げられました。これらの変更は、建設需要に大きな圧力をかけると予想されます。また、開発業者によると、富裕層の購入者は、突然の汚職摘発を恐れて、現金を持っているにもかかわらず購入を控えているとのこと。さらに、暫定政府の国家予算では、税金を支払った後に不動産投資を通じてブラックマネーを回収する選択肢が削除されました。
一方、需要低迷により、2025年半ばにはMSロッドの価格が1トン当たり8万タカから8万9000タカの間で変動し、建材メーカーはすでに苦境に立たされている。
構造的赤字は依然として
月々の売上の変動の背後には、より根深い構造的な問題が横たわっている。国連開発計画によると、バングラデシュは600万戸の住宅不足に直面しており、2030年までに1050万戸に増加すると予測されている。ダッカの住民の約80%が賃貸住宅に住んでおり、約180万人がスラムのような環境で生活している。そして、満たされていない需要の70%は、低価格帯の住宅に集中している。
これがダッカの市場の核心にある矛盾である。一等地では依然として世界クラスの価格が要求できる一方で、住民の大多数はまったく購入することができないのだ。
先の分岐点
では、市場は今後どこへ向かうのでしょうか？開発業者は、改正された詳細地域計画（DAP）によって供給が制限され、土地とマンションの価格がさらに上昇する可能性があると警告しています。エコノミストは、住宅ローン金利が緩和され、手頃な価格の住宅が増えない限り、希望と現実のギャップは拡大し続けるだろうと強調しています。
今のところ、状況は二分されている。ウッタラとミルプールは新たな交通網と中間所得層の需要の恩恵を受けている。一方、グルシャン、バナニ、バリダラは高価格帯で安定しており、短期的なショックの影響を受けていない。一方、ダッカの他の地域では、バシラ、バナスリー、バシュンドラといった地域で、購入者は価格帯の高い物件を慎重に選んでいる。
バングラデシュの不動産市場は崩壊しているのではなく、むしろ分断化している。包摂性に向かうのか、それとも排他性をさらに強めるのかは、政策立案者、金融業者、そして開発業者が今後数年間をどう乗り越えていくかにかかっている。
Bangladesh News/The Daily Star 20250926
https://www.thedailystar.net/supplements/your-property-guru/news/breathing-room-or-bottleneck-3994906
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