[Financial Express]ニューヨーク／ロンドン ９月５日（ロイター） - 世界の不動産市場は、過去一世代で最も急激な金利上昇に揺れており、借入コストの段階的な緩和ではほとんど救済されず、好景気を牽引した無償資金が復活する望みも薄い。
世界的な金融危機後、資金コストがゼロにまで引き下げられた10年間に繁栄した数兆ドル規模の金融業界は、中央銀行が借入コストを押し上げたことで、最も大きな被害を受けた業界の一つとなった。
現在、欧州中央銀行、イングランド銀行、スイス、スウェーデンなどの中央銀行が金利を引き下げ、借り入れコストを下げており、米連邦準備制度理事会もこれに追随している。
しかし、業界幹部や銀行家らは、超低金利で不動産に何兆ドルもの資金が流入し、債券や普通預金口座の人気が回復するなかで不動産セクターから流出した資金が急増している中で築かれた業界に、即効性のある解決策はないと考えている。
スイスの投資会社チューリッヒ保険の不動産調査部門グローバル責任者アンドリュー・アンジェリ氏は「まだ危機は脱していない」と述べ、不動産業界が急速な回復を遂げる可能性は低いと主張した。
過去2年間の金利引き上げにより、ドイツで高級ビルを所有し、建設途中の住宅や空きビルが次々と残された不動産グループ、シグナを含む多数の企業が犠牲になった。
コンサルタント会社ファルケンシュテグによると、ドイツでは不動産破産が2022年初頭から増加しており、今年上半期には1,100件を超える見込みだ。
米株式市場は、米労働市場のさらなる弱さを示すデータを受けて、水曜日の不安定な取引で大部分が下落して取引を終えた。
英国の建設業界では、2024年6月までの12か月間で約4,300件の倒産があり、2年連続で全業界の中で最も多くの倒産が発生している。
借入コストの上昇と在宅勤務に見舞われているオフィス業界にとって痛みは深刻だが、その影響は広大な住宅市場にも波及しており、ドイツでは住宅市場が落ち込み、英国では停滞している。
「人生でこれほど一生懸命働いたことはないが、何も成果がないような気がする」とピッツバーグに本拠を置く不動産会社NAIバーンズ・スカーロのブライアン・ウォーカー社長は語った。
「オフィス市場は底を打ったと言う人もいるだろうが、どうしてそう言えるのか私には分からない」とウォーカー氏は言う。「多くのオフィスビルの鍵が銀行に返却されるのを目にし始めている」
ドイツ最大の不動産金融会社の一つ、DZ銀行のコーネリアス・リーゼ最高経営責任者（CEO）は、金利上昇が金融システムに浸透するには3年かかるだろうと述べた。「予想外の事態が起きる可能性のある段階のほぼ3分の2が過ぎた」と同氏は語った。
ドイツや中国を含む多くの国での経済減速が不安を増大させている。
不動産投資会社JLLは、今年と来年に世界で総額2.1兆ドル相当の商業用不動産債務の返済が必要になると見積もっている。借り手は今年上半期にそのほぼ3分の1をカバーする借り換え契約を確保したが、来年は最大5700億ドルの不足が生じる可能性があるとJLLは述べた。
多くの米国投資家は、オフィスビルの鍵を貸し手側に返還している。ブルックフィールド・アセット・マネジメントがニューヨークのブリル・ビルを返還したのもその一例だ。ブリル・ビルは、同ビルで作詞家としてのキャリアをスタートさせたニール・ダイアモンドなどの歌手によって有名になったランドマークだ。ブルックフィールドはコメント要請にすぐには応じなかった。
不動産ブームのさなかに全力を注いだ一部の小規模銀行は、現在、脅威にさらされている。
フロリダ・アトランティック大学の金融学教授レベル・コール氏は、巨額の不動産融資を行っている米国の中小銀行62行を特定した。
コール氏は、ほとんど麻痺状態にある不動産セクターに投資しながら、いつでも引き出せる多額の預金からの資金に依存しているため、破綻の危機に瀕している少数の貸し手を特定した。
ニューヨークに拠点を置く投資会社マーベリック・リアル・エステート・パートナーズの共同創業者デビッド・アビラム氏は「来年には膨大な数のローンの返済期限が迫っている」と語った。
このため、銀行はローンを売却して手放すよう圧力を受けているが、額面金額のわずか40％で融資を提示された銀行もいくつかあり、そうした取引を棚上げし、不良債権を帳簿に残しておいたとアビラム氏は語った。
建物を売るのは簡単ではありません。
事情に詳しい情報筋によると、今年初め、ある会社清算人がロンドンのカナリーワーフにあるオフィスビルを前回の購入価格より約1億6000万ポンド（2億989万ドル）、つまり60％値下げしたが、それでも売却は失敗に終わった。
銀行は事実を否認していると考える人もいる。欧州の規制当局は、銀行が価格下落を無視することで、この業界への融資の劣悪な状況を隠蔽しているのではないかと疑っている。
しかし、待つことで問題は悪化する可能性がある。人気の高い立地の建物と人気のない立地の建物の間には、ますます大きな溝が生まれているのだ。
ロサンゼルスでは、フォックス・スタジオ周辺のセンチュリー・シティ商業地区は好調だが、ダウンタウンの広い範囲は「完全な大惨事」で、多くの建物が倒産し、多くのスペースが空き家になっていると、ニューヨークを拠点とするシュローダーズ・キャピタルの投資家ジェフリー・ウィリアムズ氏は語った。
不動産暴落の影響が最も深刻な国の一つであるスウェーデンでは、金利引き下げが希望を与えている。
「資本コストが低く、不動産価格が上昇する可能性があると信じられるなら、それは良いことだ」と、経営難に陥っている最大のグループの一つであるSBBのCEO、レイヴ・シネス氏は語った。「雰囲気は今、全く違う」
Bangladesh News/Financial Express 20240906
https://today.thefinancialexpress.com.bd/stock-corporate/falling-rates-offers-scant-shelter-from-property-storm-1725560711/?date=06-09-2024
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