[The Daily Star]バングラデシュでは毎年約10万戸の新築マンションが必要です。この需要を満たす能力があるにもかかわらず、不動産業者は必要な戸数の8％しか供給できず、大きな不足が生じています。
主な理由は、ほとんどの購入者にとって住宅を購入する余裕がないことです。住宅ローンの金利が高いため、住宅所有はさらに手の届かないものになっています。
「金利の頻繁な変動も負担を増大させる。さらに、顧客は総資産価格の少なくとも30％の頭金を支払わなければならないが、これは多くの人にとって難しいことだ」と、バングラデシュの大手不動産開発業者、ビルディング・テクノロジー・アンド・アイディアズ（ブチ）のマネージング・ディレクター、FR・カーン氏は語った。
解決策としては、金利を固定し、住宅ローン業者が提供するローン対価値比率を引き上げることで、住宅所有をより容易にすることが考えられます。
「我々デベロッパーには、需要すべてに応える能力がある」と、40年以上BTIを率いてきたカーン氏は語った。1984年に設立された同社は、主にダッカで7,500戸以上のアパートを引き渡した。
ブチ は設立当初はゆっくりと拡大し、最初の 10 年間でわずか 10 戸のアパートを納品しました。その後、建設を加速し、現在では 2,000 戸のアパートを保有しており、着実な成長を続けています。困難な時期でも、同社はプロジェクトをタイムリーに納品し続けています。
「私たちは何度も損失を被りながらもプロジェクトを完了してきました。これは顧客に対する私たちの約束を守るためです」とカーン氏はデイリー・スター紙との最近のインタビューで語った。
インタビューの中で、バングラデシュ工科大学（ブエト）で土木工学を学び、AITで都市計画の工学修士号を取得したカーン氏は、2022年8月にラジダニ・ウンナヤン・カルトリパックハ（ラジュク）氏が導入した新しい詳細地域計画（DAP）の影響、および経済減速と政治の変化が不動産セクターに与える影響についても語った。
「通貨の変動、特に過去2年間のドル高により原材料価格が上昇し、不動産コストに影響を及ぼしている」と、幅広いバイヤーにサービスを提供するブチのマネージングディレクターは語った。
同社は1億5千万タカから2億タカの価格帯の高級住宅のほか、1億5千万タカから2億5千万タカの予算で住める人向けのアパートも提供している。同社はまた、中価格帯や低価格帯の住宅にも対応している。
カーン氏は、富裕層の購買力の低下により高級物件の需要は減少しているが、一方で中価格帯の住宅市場では需要が増加していると述べた。
「インフレが進むにつれ、お金の実質的な購買力は低下しているため、多くの人が現金を保有するよりも不動産への投資を好む」と同氏は述べた。
「月収10万タカ以上の購入者は、1500万タカから2000万タカの価格の住宅を購入するためにローンを組む用意がある」とカーン氏は語った。
しかし、インフレの上昇、金利の上昇、その他のマクロ経済上の課題により、業界全体としては減速傾向にあります。
カーン氏は、今後数年間は困難になる可能性があることを認めつつも、インフレが緩和し金利が低下し始めるにつれて市場は徐々に安定すると予想している。
キャリアの中で好況と不況の両方を経験してきたベテラン不動産業者にとって、現在の経済問題は、経済が安定するにつれて今後 18 か月以内に緩和されるだろう。
不動産業界は、新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより大きな混乱に直面しました。しかし、不確実な時代に個人が安全資産として不動産を求めたため、この危機により不動産投資が予想外に急増しました。
将来は有望に見え、回復の兆しが見え、業界が再編される可能性もある。
ブチ は新しいプロジェクトに着手し続けています。現在 72 件の開発プロジェクトが進行中で、2025 年までに 2,000 ユニットを顧客に提供することを目指しています。
「あらゆる困難な状況はチャンスをもたらす」とカーン氏はコメントした。
不動産業界での経歴を持ち、日本で同分野の修士課程を修了した同氏は、過去2年半にわたり都市計画者や開発業者の間で議論されてきた物議を醸している新たなDAPについても語った。
同氏は、建物の密度を決定する新しいDAPに基づく容積率（FAR）の計算方法により、容積率が引き下げられたため、ダッカの住宅の選択肢が制限されると述べた。
「学術的にはDAPは妥当だが、先進国のモデルに基づいている。イスラマバードは1960年代に空き地に計画された。すべてが綿密に設計され、人口密度、環境、公共設備の面で非常に成功した都市となった。」
「しかし、ダッカのような400年の歴史を持つ都市では、一夜にしてそのような変化を実施し、すべての住民を移住させ、人口密度を半分に減らすことはできません。ダッカは一度にこれほど多くの住民を立ち退かせることはできません。彼らはどこに行くのでしょうか？」
カーン氏は、DAPが実施されれば、需要の増加と供給の制限により、土地とアパートの価格が上昇するだろうと述べた。
DAPの背後にある考え方は、インフラが拡張するにつれて人々が郊外に移住するというものだ。しかし、これらの地域のFARはダッカよりもさらに低く、建設できるユニット数が限られていると彼は指摘した。
「だから、そこでも住宅供給を増やすことはできない。」
彼は政府に対し、ジャショアやクルナなどの地区の住民がダッカに移住しなくても済むよう、サービスと施設を地方分権化するよう求めた。
「バンコクでは、当局がインフラと政府サービスを分散化することで過密問題に対処し、人々が首都に移住しなくて済むようにした。」
「ダッカでも同様のアプローチが必要だ」
Bangladesh News/The Daily Star 20250309
https://www.thedailystar.net/business/economy/news/bangladesh-needs-one-lakh-flats-annually-3842821
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