[Financial Express]不動産業者は、改訂された詳細区域計画（DAP）の計算による住宅床の圧迫を非難しており、広大な首都で達成可能な最大限の延床面積（FAR）を得るのが困難になっていると述べている。
容積率（FAR）を決定するために新たに導入された、より複雑な計算方法により、首都ダッカの特定の地域で達成可能なFARが大幅に減少する可能性があり、開発部門と住宅市場の両方に混乱が生じる可能性があります。
ダッカの多くの地域ではFARが最大120パーセント増加しているが、ダンモンディ住宅地区、グルシャン・バナニ、サタルクル、ナシラバードの4つの主要な地域では、改訂された計画のもとでFARが実際に削減されている。
対照的に、今回の改正は垂直的な成長を後押しする動きとして歓迎されている。いくつかの地域では、許容されるFARが2倍以上に引き上げられる予定であり、これにより、建物の超高層化と人口密度の上昇が期待される。
キルケト地区やミルプール保健局のような地域では、FAR予測値がそれぞれ2.0から4.4、2.5から4.8に上昇し、最も大幅な上昇が見込まれています。ケラニガンジ地区やサバール地区などの周辺地域では、建物の高さがほぼ倍増すると予想されています。
改訂された開発計画（DAP）では、開発業者向けに様々な優遇措置も導入されています。これには、ブロックベースの開発を約束する開発業者や、建物の周囲に最低限必要なオープンスペースよりも広いスペースを提供する開発業者へのボーナスFAR（開発面積に対する割合）の付与などがあり、垂直方向の拡張機会を拡大します。
しかし、多くの開発業者は、こうしたインセンティブは新しい住宅建設方式がもたらす複雑な課題を相殺するには不十分だと主張している。
不動産開発業者が提起する主な懸念の1つは、45パーセント（54カタ）をオープンスペースに明け渡した後、わずか2エーカー（120カタ）の小さな土地に適切な公共アメニティを提供することが困難であるということだ。
開発者らはまた、30フィートの道路のある15カタ未満の区画は、公共交通指向型開発区域内に位置していない限り、最小限のFARボーナスしか受けられないと指摘している。
さらに問題を複雑にしているのは、都市中心部と周辺地域の FAR 手当の不一致です。
開発業者らは、周辺地域の容積率は中心部に比べて大幅に低く、密集した都市の中心部以外で開発を望む人々にとって不公平な状況を生み出していると主張している。
手頃な価格の住宅に対する FAR ボーナスも 0.75 から 0.5 に削減され、最小土地要件は 5 カタから 15 カタに増加しました。
ダッカの個々の区画の大部分は15カタ未満であるため、多くの物件はこのボーナスを利用できません。
さらに、新たな規定では、開発業者に対し、総床面積の5.0％を低価格住宅用に確保するよう求めているが、不動産業界の多くは、この規定はほとんどのプロジェクトにとって非現実的だと考えている。
不動産関係者は、達成可能なFARの削減により住宅の1平方フィート当たりのコストが上昇し、中間所得層の購入者にとってアパートがさらに手が出なくなるのではないかと懸念を表明している。
また、新たな規制により都市再開発プロジェクトへの民間投資が鈍化し、ダッカの住宅危機がさらに悪化する可能性があるとの懸念もある。
大手不動産会社のトップ役員は、The Financial Expressの記者に対し、ほとんどのエリアでFARが増加しているものの、ボーナスFARを十分に活用できないため、開発業者は最大FARに到達できず、収益性の高い開発の可能性が制限されていると説明している。
さらに彼は、達成可能なFARを計算するには、開発者はまずエリアFARと区画FARを特定する必要があると説明しています。ここで、最も低い値がベースFAR、最も高い値が最大FARとなります。その後、ボーナスFARをベースFARに加算できますが、合計が最大FARを超えることはできません。
ラジダニ・ウンナヤン・カルトリパックカ（RAJUK）の関係者は、改訂されたDAP提案は現暫定政府の諮問委員会によって承認されたものの、まだ官報として発行されていないと述べている。
市内の土地の合理的な利用を確保することを目的として、関係者のフィードバックに基づいてさらに改訂する機会が残されています。
「改訂された開発行動計画の目的は開発を制限することではなく、合理的な土地利用、十分なオープンスペース、インフラ容量の遵守を促進することだ」と当局者は述べた。
しかし、不動産業者は、プロジェクト承認の混乱や不必要な遅延を避けるために、FAR 規制へのいかなる変更も透明性と予測可能性を備えていなければならないと強調しています。
「ダッカには、遵守を促進し発展を奨励する明確で一貫性のある計画枠組みが必要であり、それを阻害するような枠組みは必要ではない」と彼らは述べている。
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Bangladesh News/Financial Express 20251101
https://today.thefinancialexpress.com.bd/first-page/realtors-in-quandary-for-contractionary-complex-far-arithmetic-1761934335/?date=01-11-2025
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