[Financial Express]BRAC銀行の副専務取締役（DMD）であるムハマド・マヒウル・イスラム氏によると、バングラデシュの住宅ローン部門は、建設費の上昇や不動産価格の高騰により、インフレ圧力が続く中で中所得層の住宅購入者が圧迫されているにもかかわらず、慎重ながらも回復力を見せている。
「こうした課題にもかかわらず、このセクターの根本的なファンダメンタルズは依然として堅調です。10年にわたる急速な都市化と産業成長が、短期的な経済変動を超えて住宅需要を押し上げ続けているからです」と、同行のリテールバンキング部門の責任者も務めるイスラム氏は、最近のフィナンシャル・エクスプレス紙のインタビューで語った。
商業銀行は、資金調達コストの低さを活かしてより競争力のある金利を提供することで市場を支配し続けており、これによりノンバンク金融機関への圧力が強まっていると、同銀行関係者は述べた。ノンバンク金融機関は、価格面での制約があるにもかかわらず、革新的な商品、カスタマイズされたパッケージ商品、アドバイザリーサービスなどを通じて対応しているという。
同時に、ダッカが飽和状態に近づき、首都圏以外でも住宅需要が伸び続けるにつれ、貸し手は地方都市や郊外地域に目を向けるようになり、市場では徐々に地理的な変化が見られる、とDMDは説明した。
バングラデシュ中央銀行のDMD（副長官）によると、建設費と土地価格の上昇に加え、都市部の住宅需要が急増している中で、バングラデシュ中央銀行が住宅ローンの上限を2000万タカから4000万タカに引き上げる決定は、まさに時宜を得たものだという。
しかし、より重要な動きは、融資上限を不良債権比率に連動させることだと彼は述べた。これは、信用規律の強い銀行にはより大きな融資能力を与えることで実質的に報いる一方で、業績の悪い銀行には融資を制限するものであり、リスクベースの銀行業務への明確な転換を示すものだ。
BRAC銀行は2025年末時点で不良債権比率が2.5％を下回り、持続的な信用規律と拡大する住宅ローン市場への対応能力強化を反映していると、ある民間銀行家は述べ、中央銀行の最新の措置は銀行セクターへの長期的かつ安全な投資を支援することが期待されると付け加えた。
住宅ローン承認の重要な要素について、DMDは、各金融機関が独自の信用評価フレームワークに従う場合があるものの、慎重な融資の基本原則は概ね一貫していると述べた。BRAC銀行では、住宅ローン評価は3つの主要な柱に基づいて行われる。
まず、借り手の返済能力は、可処分所得に基づく債務負担率（DBR）によって評価され、月々の返済額の合計が月収の一定割合内に収まるようにします。
第二に、厳格な信用規律が求められ、これにはバングラデシュ中央銀行による信用情報機関（CIB）のクリーンな報告書と、一貫した返済実績が含まれます。
最後に、対象となる資産は厳密に評価され、物件は明確で市場性のある所有権を有し、完全な法的デューデリジェンスと技術的な評価を受けるとともに、RAJUKまたはその他の関連当局の規制を遵守する必要があります。
イスラム氏は、住宅ローンの主なメリットとリスクについて、顧客と銀行双方の視点から述べ、住宅ローンは長期的なコミットメントであり、機会とリスクの両方が大きく、取引の両当事者が同等に重要であると語った。
顧客にとって最大のメリットは、多額の頭金を必要とせずに住宅を所有できることであり、家族が無理のない分割払いで不動産を取得し、時間をかけて資産を築きながら、構造によっては税制上の優遇措置を受けられる可能性があることです。
しかし、失業、医療上の緊急事態、または収入の急激な減少などにより、管理可能なはずの分割払いがすぐに経済的負担に変わってしまう可能性があるため、リスクも重大であるとDMDは付け加えた。
銀行にとって、住宅ローンは貸借対照表上で最も魅力的な資産の一つであり、安定した利息収入、長期の返済期間、そして回収可能な不動産を担保とする強力な担保といった利点を提供する。
「長期にわたる取引関係は、銀行が顧客との強固な関係を築き、保険、クレジットカード、資産運用サービスといった付加的な商品を販売することを可能にする」とイスラム氏は指摘した。
しかし、リスクは依然として存在する。DMDによると、借り手の財政状況が悪化したり、不動産価値が下落したり、所有権をめぐる法的紛争によって回収が遅れたり妨げられたりする可能性がある。
同氏によると、この取り決めが効果的に機能するのは、双方が返済能力について現実的な認識を持っている場合のみであり、借り手は返済能力を明確に理解する必要があり、銀行はリスクエクスポージャーを適切に調査・管理する必要があるという。
住宅ローンの申請から融資実行までのプロセスについて、上級銀行員は、住宅ローンは他のほとんどのローン商品に比べて比較的利用しやすく、金利も比較的低いが、そのプロセスは明確に定義された構造に従っていると述べた。
「手続きは、顧客が本人確認書類、収入証明、不動産関連書類とともに申請書を提出することから始まります」と彼は述べ、その後、銀行は居住地や勤務先を確認するための現地訪問、技術チームによる不動産評価、提携弁護士または社内弁護士によるすべての書類の法的審査などを含む検証に進むと付け加えた。
申請が承認された場合、融資額、金利、返済期間を明記した承認書が発行され、正式な承認となります。
続いて、融資契約が締結され、銀行を受益者とする登記済みの抵当権または衡平法上の抵当権が当該不動産に設定され、それによって資産が担保される、と彼は付け加えた。
DMDによると、資金の払い出しは最終段階である。建設中の物件については、資金は分割払いされ、完成済みのマンションについては、開発業者または販売業者に直接支払われる。返済は月々の分割払いで行われる。
「債務不履行という稀な事態が発生した場合でも、銀行は直ちに法的措置に踏み切ることはありません。まずはカウンセリングを行い、融資の再構築を検討します。これらの努力が実を結ばなかった場合にのみ、銀行は金銭貸付裁判所法に基づき、抵当権設定された不動産の売却によって債務を回収します」と、その銀行員は続けた。
住宅ローンを好むグループや専門家に関して、DMDは、住宅ローンはほぼすべての所得層に及んでいるものの、明確な傾向が引き続き現れていると述べた。
「従来、この市場は、安定した、十分に文書化され、容易に検証可能な収入源に支えられた給与所得者、特に企業従業員や政府職員によって支配されてきた。そのため、貸し手は高い確実性を得ることができた」と彼は述べた。
同時に、2つのセグメントが勢いを増している。1つは、感情的なつながりや送金による収入を原動力とする非居住バングラデシュ人、もう1つは、財務報告の改善と制度化によって住宅ローンへのアクセスが拡大する事業主である、とDMDは述べている。
同セクターの不良債権（NPL）に関して、ある上級銀行員は、住宅ローンはリテールバンキングの中で最も低い不良債権比率を維持しており、その理由は財務上の要因だけでなく、商品の構造的な特性にもあると述べた。
「住宅は単なる資産ではありません。ほとんどの家族にとって、それは人生の目標であり、時には何世代にもわたる犠牲が凝縮された購入なのです。それを滞納した場合の心理的な負担は非常に大きい」と、DMDは説明した。
彼はまた、生活費の上昇が返済行動に一定のプレッシャーを与えているとも述べ、それは認識すべき現実であると付け加えた。
しかし、商業融資や法人向け融資と比較すると、この分野における回収実績は比較的堅調に推移している、と彼は付け加えた。
「ほとんどの銀行は、住宅ローンにおける不良債権比率を業界平均を大きく下回るように維持している。不動産担保がその一因となっている。しかし、借り手がその資産に抱く感情的な思い入れも、同じくらい重要かもしれない」と、DMDは付け加えた。
Bangladesh News/Financial Express 20260510
https://today.thefinancialexpress.com.bd/stock-corporate/home-loan-demand-remains-strong-despite-rising-costs-1778341519/?date=10-05-2026
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